Nell’ipotesi in cui il furto in un appartamento venga agevolato dalla presenza di ponteggi o di impalcature installati per lavori di ristrutturazione delle facciate condominiali, sussiste una corresponsabilità dell’impresa che esegue i lavori e del condominio che li ha commissionati.

Ma procediamo con ordine.

1 La responsabilità della ditta che esegue i lavori.

Quando si eseguono lavori di ristrutturazione di un edificio condominiale, la ditta appaltatrice che procede all’installazione dei necessari ponteggi e delle impalcature sulla facciata dell’edificio stesso a ridosso degli appartamenti condominiali, ha la responsabilità della loro custodia.
Tale onere di custodia non impone alla ditta appaltatrice di garantire un vero e proprio servizio di vigilanza presso il cantiere condominiale anche se tale tipo di servizio può comunque essere previsto da contratto.
La stessa infatti ha solo un onere di diligenza ovvero è tenuta nel pratico a predisporre tutta una serie di dispositivi meccanici (barriere per impedire l’accesso, luci di segnalazione e di illuminazione per l’avvistamento di estranei sui ponteggi durante le ore notturne ecc…) ed elettronici (videosorveglianza, sirene anti intrusione ecc…) al fine di garantire che il cantiere non risulti alla mercé di ogni avventore.
Sotto il profilo legale, l’impresa che esegue i lavori ha una responsabilità disciplinata dall’art. 2043 cod. civ. secondo il quale: “Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”.
Pertanto, nel caso in cui l’impresa appaltatrice non abbia provveduto a predisporre tutti o soltanto una parte dei predetti accorgimenti di sicurezza e qualora si verifichi un furto in un appartamento dell’edificio condominiale commesso da terzi soggetti ignoti attraverso lo sfruttamento delle impalcature installate per la ristrutturazione dell’edificio condominiale, l’impresa risponderà del furto a titolo di colpa. In tal caso infatti non risulteranno rispettate le ordinarie norme di diligenza nonché non adottate tutte le cautele atte ad impedire un utilizzo anomalo delle impalcature di cantiere.

2 Anche il Condominio però ha la sua responsabilità.

La Cassazione, con riferimento all’ipotesi di furto in appartamento avvenuto grazie all’utilizzo anomalo delle impalcature, riteneva inizialmente il Condominio avesse una responsabilità di carattere oggettivo o addirittura presunta.
Tale responsabilità veniva individuata nella norma dell’art. 2051 c.c. secondo il quale: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia (1), salvo che provi il caso fortuito”.
Tale responsabilità oggettiva si sostanziava in una omessa vigilanza da parte del rappresentante legale del condominio ovvero l’amministratore in ordine alla corretta esecuzione dei lavori da parte dell’impresa ivi inclusa la corretta predisposizione di tutte le cautele relative alla custodia del cantiere.

Successivamente, la Cassazione ha chiaramente affermato che la predetta responsabilità oggettiva può imputarsi in capo al Condominio soltanto nel caso in cui si accerti e si dimostri che quest’ultimo, nella qualità di committente, ha disatteso gli obblighi di vigilanza sull’attività dell’impresa appaltatrice dei lavori.
In tal caso, il Condominio stesso potrà rispondere, a titolo di colpa e in concorso con l’impresa appaltatrice, dei danni subiti a seguito del furto nell’appartamento.
Ne consegue quindi che la responsabilità oggettiva del Condominio è da escludere allorché si riconosca una responsabilità esclusiva a carico dell’impresa esecutrice dei lavori a titolo di colpa ai sensi dell’art. 2043 cod. civ.
Più semplicemente, ferma restando la responsabilità per culpa in eligendo del Condominio, ovvero ferma la
responsabilità di quest’ultimo per aver affidato l’esecuzione delle opere condominiali ad un’impresa del tutto inidonea allo scopo, si potrebbe comunque individuare una responsabilità del Condominio, in concorso la ditta che esegue i lavori e che ha montato le impalcature, per non aver vigilato e custodito le impalcature medesime ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.
Ciò, sarà tuttavia possibile solo nel caso in cui l’impresa appaltatrice, nell’ambito del contratto d’appalto, debba qualificarsi soltanto come mero esecutore materiale delle direttive del Condominio committente, ovvero come soggetto privo di autonomia decisionale che assume nell’arco dell’intera esecuzione delle opere le vesti del c.d. “nudus minister”.
Ne consegue che, in caso di omissioni, non si può riconoscere in via automatica una responsabilità ex art.2051 c.c. in capo al Condominio per aver soltanto consentito l’installazione dell’impalcatura sull’edificio.
Infatti, il giudice di merito, nell’esplorare le circostanze di fatto dovrà attentamente verificare i limiti dei poteri di vigilanza del Condominio verificando al contempo l’eventuale presenza di una responsabilità concorrente con quella dell’impresa che esegue i lavori per omissione degli obblighi di vigilanza ex art. 2043c.c.

3 La responsabilità solidale del Condominio e della ditta appaltatrice.

Recentemente la Suprema Coorte ha chiarito che in caso di furto in appartamento, facilitato dal passaggio tra le impalcature di cantiere, deve ravvisarsi una responsabilità solidale, per i danni causati al proprietario o al conduttore dell’appartamento medesimo, tra l’impresa appaltatrice ed il Condominio che ha commissionato i lavori.
In particolare si chiarito che è configurabile una responsabilità per l’imprenditore ai sensi della richiamata norma di cui all’art. 2043 cod. civ.
Tale responsabilità scaturirebbe per omessa diligenza dell’imprenditore nell’adottare delle cautele del caso al fine di impedire un utilizzo anomalo ed improprio dei ponteggi e delle impalcature insistenti sull’edificio condominiale. Dall’altro lato, si ribadisce anche la responsabilità del Condominio che ha commissionato i lavori ai sensi della norma di cui sopra ex art. 2051 cod. civ. Siffatta responsabilità originerebbe dalla mancata vigilanza e custodia da parte del Condominio, in persona del suo rappresentante legale e di cantiere.

4 Come tutelarsi legalmente

Nell’ipotesi in esame occorre prendere le mosse dalla lettura del contratto d’appalto al fine di andare ad individuare l’esatto perimetro delle responsabilità del Condominio che ha commissionato i lavori e dell’impresa appaltatrice.
Potrebbe infatti verificarsi che, allo scopo di contenere i costi di ristrutturazione dell’edificio condominiale,
il Condominio abbia deliberato all’unanimità, unitamente all’approvazione dei lavori da realizzare, anche le modalità di esecuzione degli stessi, dispensando ad esempio la ditta appaltatrice dalla predisposizione di tutta una serie di cautele proprio legate alla custodia dell’edificio.
Appare infatti evidente che in una ipotesi di tal genere, da un lato il Condominio, nella qualità di committente, finisce per elidere la responsabilità dell’impresa appaltatrice la quale pertanto si limiterà ad eseguire gli ordini per come le sono stati impartiti, e dall’altro, i condomini a mezzo della delibera suddetta escludono anche ogni responsabilità del Condominio avendo assunto in via spontanea un basso livello di sicurezza nella custodia del cantiere condominiale.
Diversamente, nel caso in cui il contratto d’appalto preveda precisi oneri di sicurezza in capo alla ditta appaltatrice, previo colloquio con un professionista, la domanda di risarcimento danni andrà formulata dal soggetto leso dal furto in appartamento, sia nei confronti dell’impresa esecutrice dei lavori sia nei confronti del Condominio.
Sul punto appare doveroso precisare che tendenzialmente in contenzioni di questo tipo, l’atteggiamento che normalmente assume il Condominio è quello di tentare di ribaltare tutta la responsabilità relativa ai danni derivanti dal furto in appartamento sull’impresa appaltatrice.