Vendita di immobile a prezzo irrisorio: quali tutele per l’erede?

Di seguito una breve disamina sulle forme di tutela a disposizione del coerede legittimario leso da attribuzioni poste in essere in vita dal de cuius.
Non di rado accade che il de cuius, spinto da particolari legami affettivi o da attente valutazioni circa l’affidabilità dei suoi discendenti, preferisca, in vita, un determinato successibile ed effettui in suo favore attribuzioni dalla dubbia causa.

Classico caso che sovente si verifica, è la vendita di un bene immobile ad uno dei successibili per un prezzo irrisorio (ad es. immobile del valore di euro 200.000 venduto per euro 50.000).
Evidente, nel caso di specie, è il “favor” reso dal de cuius nei confronti del successibile/acquirente, che si sostanzia nella somma risparmiata da quest’ultimo all’atto dell’acquisto (ovvero euro 150.000).

Il contratto in questione, meglio noto come “negotium mixtum cum donatione”, viene inquadrato dalla consolidata giurisprudenza nell’ambito delle donazioni indirette, ovvero quei negozi che pur non avendo la “forma” della donazione tendono comunque a perseguirne i medesimi scopi della donazione medesima.

Come può tutelarsi il coerede leso in caso di donazione indiretta? E come può, allora, a fronte di tali attribuzioni, fatte in vita dal de cuius, tutelarsi il coerede/legittimario non beneficiato?

Innanzitutto sarà opportuno verificare, tramite l’ausilio di un professionista, la quota di legittima spettante coerede leso sull’asse ereditario.

Successivamente andrà confrontata detta quota con la quota di eredità effettivamente ottenuta per successione legittima (“ab intestato”) o per testamento.
Se la quota di legittima è stata rispettata nulla quaestio.

Al contrario, se la quota di eredità di cui si è effettivamente beneficiato è inferiore alla quota di legittima spettante al coerede, in tal caso si potrà esperire apposita azione di riduzione.

Tale azione di riduzione mirerà :
1. ad accertare la natura di donazione indiretta dell’attribuzione realizzata in vita dal de cuius (“negotium mixtum cum donatione”);
2. a ridurre l’anzidetta donazione (nell’esempio di sopra rappresentata dalla somma di euro 150.000).

E nel caso della vendita fittizia?

L’esempio testé riportato è diverso dal caso in cui si abbia la certezza (in termini probatori) che si sia trattato di una vendita fittizia, il cui prezzo non è stato mai incassato dal venditore, che mascherava, in realtà, una donazione o, peggio ancora, che non trasferiva alcunché all’acquirente (cd. vendite simulate).

Nel primo caso, trattandosi di simulazione relativa dovrà preventivamente esperirsi apposita azione tesa ad accertare il negozio cd. dissimulato (donazione), chiedendo la nullità di quest’ultimo per difetto di forma o agendo direttamente in riduzione.
Nel secondo caso (cd. simulazione assoluta) basterà accertare l’avvenuta simulazione perché il bene possa essere automaticamente conteggiato nell’asse ereditario.

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