Avv. Rizzo Roberto
A seguito di una divisione ereditaria, il cortile in comune tra due edifici assegnati agli ex comunisti, riconosciuto pertinenza dell’immobile principale oggetto di successiva alienazione tra le parti, viene trasferito all’acquirente per effetto della sola compravendita, anche se non espressamente menzionato nel relativo atto.
Ciò purchè non vi sia stata un’espressa previsione contrattuale contraria, tale da consentire al giudice del merito l’esclusione della presunzione di accessorietà.
Questo il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12866 del 22 aprile 2022, che, riformando le pronunce del Tribunale di Piacenza, prima e della Corte d’Appello di Bologna, successivamente, ha accolto le ragioni della parte acquirente che chiedeva le fosse riconosciuta la proprietà della citata pertinenza.
La pronuncia in commento, che riprende l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., n. 13507/19), evidenzia l’importanza della volontà negoziale delle parti quale unico elemento che può escludere il vincolo di accessorietà.
In particolare, la Cassazione censura espressamente la pronuncia della Corte d’Appello di Bologna e l’interpretazione che del contratto di compravendita essa aveva posto a fondamento del rigetto della domanda della ricorrente.
La decisione della Cassazione.
La corte distrettuale, secondo la Suprema Corte, è incorsa in omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per aver ritenuto che la pertinenza (il cortile) non fosse stato trasferito insieme al bene principale desumendo, erroneamente, tale volontà dei contraenti da “elementi del contratto estranei al bene controverso, ma letti in modo inesatto come riferiti al cortile comune”.
Tanto in violazione dell’art. 818 c.c., secondo il quale gli atti negoziali che hanno ad oggetto il bene principale includono le pertinenze, sempre che i contraenti non abbiano diversamente disposto.
Il dettato codicistico.
Dal combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c., si ricava che la relazione di accessorietà fra due cose determina l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti giuridici relativi alla cosa principale, a meno che il rapporto tra le stesse sia cessato prima dell’atto di disposizione, ovvero da quest’ultimo risulti espressamente la volontà negoziale del proprietario di escludere la pertinenza dall’ oggetto dello stesso (Cass. Civ. n. 1471/2022).
Decisiva, al riguardo, la formulazione testuale delle clausole del contratto di alienazione dell’edificio principale, la sola che possa escludere dalla vendita dell’edificio principale le sue pertinenze.
Per queste ragioni, la Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione.
