Avv. Pino Cupito

Quando si acquista un immobile, nella stragrande maggioranza dei casi, l’agente immobiliare ci sottopone un modello di proposta irrevocabile di acquisto contenente una serie di indicazioni.

Andiamo subito ad esaminare quali sono gli elementi fondamentali e necessari che devono essere necessariamente essere previsti in una proposta di acquisto irrevocabile e che consentono la migliore tutela all’acquirente.

Indicazione dei dati delle parti

Innanzitutto la proposta di acquisto irrevocabile deve contenere i dati anagrafici dell’acquirente e del venditore proprietario dell’immobile.

Può sembrare una cosa ovvia ma così non è soprattutto quando interviene nell’operazione immobiliare un mediatore.

Grande cura dovrà quindi essere dedicata alla trascrizione dell’anagrafica del venditore.

Sul punto, una delle prime cose da fare prima di sottoscrivere la proposta e andare a controllare se il venditore è coniugato e quale regime familiare ha adottato.

Ciò in quanto, qualora quest’ultimo fosse coniugato in regime di comunione legale dei beni, scatterebbe per l’acquirente la necessità di una seconda importante verifica.

Nello specifico, l’acquirente dovrà andare a verificare se l’immobile che viene venduto è già caduto in comunione legale dei beni oppure escluso dalla stessa.

Nel primo caso, infatti, si renderà assolutamente necessario che la proposta irrevocabile d’acquisto, una volta formulata dall’acquirente, venga poi sottoscritta per accettazione anche dal coniuge del venditore.

Per poter effettuare tale verifica, l’acquirente dovrà richiedere all’agenzia immobiliare o dal venditore tutti i documenti necessari al riscontro.

Ci si riferisce all’atto di provenienza dell’immobile, alle visure catastali e ipotecarie e alle note di trascrizione precedentemente eseguite con riferimento all’immobile in vendita.

Tutte queste informazioni sono normalmente fornite dall’agenzia immobiliare, la quale si sarà premunita di chiedere al venditore una serie di documenti come ad esempio il rogito di acquisto per la verifica della provenienza dell’immobile, l’eventuale dichiarazione di successione ove esistente, l’eventuale accettazione dell’eredità, il rogito di un eventuale donazione e così via.

I dati dell’immobile

Oltre a tutti gli elementi sopra indicati, dovranno sicuramente essere inseriti tutti i dati relativi all’immobile che si intende acquistare.

Tali dati sono in primo luogo i dati catastali.

Sul punto, è buona norma chiedere anticipatamente all’agente immobiliare una visura catastale aggiornata dell’immobile.

Ciò al fine di controllare i dati catastali ed eseguire un preliminare controllo sulla planimetria dell’immobile.

Sotto tale profilo, giova rammentare che l’unico documento in grado di fotografare l’immobile graficamente è la planimetria comunale dello stesso e non la planimetria catastale.

Soltanto a seguito della visura catastale (meglio ancora se comunale), l’acquirente può dirsi in grado di capire innanzitutto quali sono i metri quadrati effettivi e quindi qual è la reale superficie dell’immobile che sta acquistando.

Va infatti sottolineato come tale dato catastale (ovvero la superficie complessiva espressa in mq) è di grande importanza.

Infatti essa consente all’acquirente, prima ancora di sottoscrivere la proposta irrevocabile d’acquisto, di sviluppare, anche per sommi capi, una stima verosimile dell’effettivo valore dell’immobile.

Detta stima potrà infatti essere eseguita andando a ricercare il presso al metro quadro degli immobili ricadenti nella medesima area di territorio comunale.

Indagine quest’ultima da compiere recuperando e incrociando i valori OMI/Agenzia delle Entrate con gli effettivi valori di mercato.

Il prezzo della vendita

Uno degli elementi più importanti della proposta di acquisto è certamente l’indicazione del prezzo di vendita dell’immobile.

Con riferimento a questo elemento è molto importante che nella proposta venga specificato sia il prezzo complessivo dell’operazione immobiliare (anche con l’indicazione dell’eventuale IVA in caso di acquisto da un società), sia le modalità di pagamento che l’acquirente intende adottare e proporre al venditore.

Ebbene, nel caso in cui si adottasse un pagamento rateizzato, che prevenda quindi un acconto e successive porzioni di prezzo pagate a scadenze, si renderà necessario indicare con sufficiente precisione il piano di dilazionamento delle rate con specificazione della decorrenza e della scadenza delle stesse.

Sarà altresì molto importante pattuire quali sono le eventuali sanzioni che l’acquirente può incontrare nell’ipotesi di mancato pagamento di una o più rate.

Occorre tuttavia precisare che simili pattuizioni vengono con maggiore frequenza convenute in un vero e proprio contratto preliminare e con molta meno frequenza in una proposta irrevocabile di acquisto.

Sotto altro profilo un aspetto molto importante che incide sul prezzo di vendita di un immobile è l’eventuale presenza, qualora di parli di immobile in condominio, di pregressi debiti del proprietario o di delibere condominiali di imminenti lavori di manutenzione straordinaria.

E’ buona norma infatti che l’acquirente raccolga, con l’aiuto dell’agente immobiliare, tutte le informazioni in ordine allo stato dei pagamenti dei debiti condominiali (certificazione dell’amministratore di condominio) e le delibere eventualmente adottate.

Tale aspetto richiede approfondimento e per questo suggerisco la lettura dell’articolo Pregresse spese condominiali: le paga il vecchio o il nuovo proprietario?

La caparra confirmatoria

Ulteriore elemento molto rilevante che viene quasi sempre incluso nel testo di una proposta irrevocabile d’Acquisto è la caparra confirmatoria.

In pratica, si tratta di una somma di danaro che viene versata dal acquirente al venditore per bloccare l’acquisto immobiliare e per manifestare al medesimo la seria volontà di procedere all’acquisto dell’immobile.

Di regola la caparra confirmatoria viene consegnata dall’acquirente contestualmente alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto.

Tale adempimento viene sovente osservato mediante il rilascio all’agente immobiliare di un assegno bancario.

Sul punto, preme osservare che, così come sancito in più occasione dalla Cassazione, la caparra confirmatoria produce i propri effetti giuridici a prescinde dall’effettivo incasso della stessa da parte del venditore dell’immobile.

Vale a dire che la caparra si intende “attivata” con la semplice dazione dell’assegno bancario.

Una volta consegnata al venditore o all’agente immobiliare la caparra confirmatoria resterà bloccata per tutto il periodo della validità della proposta irrevocabile d’Acquisto.

Inoltre, poiché per la caparra è prevista una particolare disciplina codicistica, si suggerisce sempre di versare detto importo mediante uno strumento che consente la tracciabilità del pagamento.

Sarà quindi opportuno procedere al pagamento della stessa con assegno bancario, assegno circolare o con bonifico bancario.

Per sapere come comportarsi con la caparra suggerisco di leggere La caparra confirmatoria: cose importanti da sapere

Altro suggerimento molto importante è quello di contenere l’importo versato a titolo di caparra entro limiti ben precisi, in quanto si è ancora in una fase preliminare dell’acquisto immobiliare.

Difatti normalmente si procede con il pagamento di un importo molto basso che poi successivamente, in caso di accettazione da parte del venditore, viene imputato ad acconto prezzo sulla vendita definitiva.

La durata della proposta irrevocabile

La proposta si definisce irrevocabile proprio perché contiene la precisa volontà dell’acquirente di mantenere ferma la propria offerta per un certo periodo di tempo.

Il termine di efficacia della proposta irrevocabile decorre dal momento in cui il venditore viene a conoscenza della proposta stessa.

Normalmente si suggerisce sempre di fissare un termine di efficacia alquanto breve.

Inoltre, soprattutto nelle ipotesi in cui l’acquisto è fatto per fini speculativi, il termine dovrà essere ancor più breve al fine di ridurre al minimo ogni perdita di tempo e soprattutto al fine di svincolarsi dall’affare e dedicarsi ad altre operazioni in tempi ristretti.

Nella pratica, si assiste infatti alla formulazione di proposte irrevocabili di acquisto con un termine di efficacia non superiore ai 15 giorni. Tuttavia il suggerimento è quello di ridurre detto termine di almeno la metà.

Ovviamente, nel momento in cui il termine di efficacia dovesse spirare senza che il venditore abbia accettato la proposta, sarà possibile per l’acquirente formulare una seconda proposta con un nuovo termine di efficacia.

E’ altrettanto importante sapere che allo scadere del termine di efficacia, si verifica una sorta di automatismo per il quale la proposta perde i propri effetti e tutto ciò che in essa è contenuto dovrà considerarsi completamente caducato.

Ciò nonostante, le parti sono libere di poter dare un’ulteriore validità ed efficacia alla proposta irrevocabile scaduta.

In altri termini, è ben possibile che il venditore accetti la proposta irrevocabile successivamente alla scadenza del termine di efficacia della proposta stessa.

In tale ipotesi, sarà l’acquirente ad avere ampia facoltà di scelta tra l’acconsentire a tale accettazione tardiva e il rifiutarla.

Nel caso in cui invece non venisse fissato un termine di efficacia nella proposta, questa dovrà ritenersi come “revocabile”.

Il proponente potrà infatti in ogni momento e fino a che l’acquisto non si sia concluso con l’accettazione del venditore revocare la propria proposta.

Il rinvio ad un successivo contratto preliminare

Molto spesso capita che le agenzie immobiliari propongano all’acquirente un modello di proposta di acquisto immobiliare che non contenga spazio sufficiente per poter indicare note aggiuntive e/o integrazioni di contenuto.

Tale limitazione costituisce un grave rischio per l’acquirente nell’ipotesi in cui quest’ultimo intenda integrare la proposta irrevocabile con ulteriori e rilevanti elementi relativi all’acquisto e all’immobile o comunque relativi alle pattuizioni che intende porre all’attenzione del venditore.

E’ per questo che, in tali casi, si può aggirare il problema indicando semplicemente che la proposta di acquisto sarà succeduta da un contratto preliminare il quale conterrà, in maniera più analitica, tutte le condizioni e le pattuizioni di vendita dell’immobile in oggetto.

A ciò potrebbe altresì essere aggiunto che l’eventuale accettazione da parte del venditore della proposta, non trasforma quest’ultima in un accordo preliminare tra le parti, proprio in quanto per espresso rinvio dell’acquirente le parti medesime dovranno siglare le loro intese a mezzo di un successivo contratto preliminare.

La condizione di ottenimento del mutuo

In moltissimi casi l’acquirente, al momento della sottoscrizione della proposta irrevocabile, non si è ancora preoccupato concretamente di procurarsi la disponibilità delle somme necessarie al pagamento del prezzo richiesto dal venditore.

Nella pratica si assiste ad una sequenza di eventi per la quale la proposta irrevocabile anticipa quasi sempre la richiesta del mutuo da parte dell’acquirente alla banca prescelta.

Ebbene tale modus operandi risulta molto rischioso per l’acquirente, in quanto potrebbe capitare che una volta sottoscritta la proposta irrevocabile d’Acquisto nonché una volta accettata la stessa da parte del venditore, la banca potrebbe non concedere il mutuo richiesto per i motivi più disparati.

E’ per tali ragioni allora che, prima ancora di sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente dovrebbe cautelarsi di inserire nelle propria proposta d’acquisto una particolare clausola.

Nello specifico si tratta di una condizione che sospende o risolve l’efficacia della proposta sulla base di un evento molto importante, ossia, l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente.

Come detto, tale condizione può essere sospensiva. Vale a dire che la proposta resta inefficace fino a che la banca non avrà concesso il mutuo.

Diversamente in caso di condizione risolutiva la proposta sarà immediatamente efficace (quindi sin dalla sottoscrizione da parte dell’acquirente) ma diventerà inefficace nel caso in cui la banca prescelta non dovesse concedere il mutuo.

Per approfondire leggere Compro l’immobile a condizione che ottengo il mutuo

L’indicazione del mediatore

Nel caso in cui l’operazione immobiliare dovesse concludersi grazie all’intervento di un agente immobiliare, la proposta irrevocabile d’acquisto dovrà contenere anche l’indicazione esatta e specifica della provvigione che andrà a quest’ultimo.

Proprio con riferimento a tale aspetto sarà quindi molto importante andare ad indicare con sufficiente precisione la percentuale relativa alla provvigione ed il soggetto che sarà tenuto all’effettivo pagamento integrale o parziale della stessa.

Una cosa molto importante da sapere è che la provvigione o meglio il diritto ad ottenere la provvigione sorge per il mediatore nel momento in cui il venditore avrà accettato la proposta dell’acquirente.

A tal riguardo infatti l’articolo 1755 del codice civile chiarisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (chiaramente salvo patto contrario) qualora l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Sul punto si è espressa anche la Cassazione, la quale ha chiarito che una volta intervenuta l’accettazione della proposta irrevocabile, con tutti gli effetti che tale accettazione produce, sorge il vincolo delle parti al versamento della provvigione al mediatore che è stata previamente pattuita.