Avv. Pino Cupito

Non di rado, a seguito dell’acquisto di un appartamento in condominio, si scopre che il vecchio proprietario non aveva provveduto al pagamento delle pregresse spese condominiali cumulando nel tempo una morosità nei confronti del condominio più o meno rilevante.

La prima domanda che giustamente viene da porsi è: “Chi è tenuto a pagare queste spese, il nuovo o il vecchio proprietario?”

E tale questione diventa ancor più importante allorché ci si veda addirittura recapitare dall’amministratore del condominio un sollecito di pagamento per vecchie spese non saldate.

Cosa dice la legge?

Procediamo con ordine.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, colui che “subentra” nei diritti di un condomino è “obbligato solidalmente” con quest’ultimo al pagamento dei contributi e delle spese relativi sia all’anno in corso che a quello precedente.

L’espressione “obbligato solidalmente” sta a significare che, trattandosi appunto di una obbligazione pecuniaria “solidale”, l’amministratore di condominio potrà agire indistintamente sia nei confronti del vecchio proprietario, sia nei confronti del nuovo proprietario.

Nella prassi, gli amministratori di condominio tendono recuperare i crediti condominiali nei confronti del nuovo proprietario. Quest’ultimo infatti rappresenta, rispetto al proprietario “uscente”, un soggetto certamente più rintracciabile, più raggiungibile ma soprattutto più solvibile.

Dunque proprio perché si è in presenza di un’obbligazione solidale, l’acquirente dell’immobile (condomino subentrante) che provveda al pagamento delle vecchie spese condominiali cumulate dal vecchio proprietario, potrà successivamente chiedere a quest’ultimo il rimborso di quanto versato al condominio.

Trattasi, infatti, di un vero e proprio “diritto di rivalsa” che potrà essere esercitato del nuovo condomino esperendo le opportune azioni giudiziali e stragiudiziali.

Sotto il profilo temporale, la norma sopra richiamata prevede poi una particolare distinzione tra:

1. le spese che riguardano l’anno in corso e l’anno precedente a quello della vendita;
2. e le spese più risalenti.

Inoltre, è importante precisare che quando la norma parla di “anno” essa si riferisce all’anno di esercizio condominiale e non l’anno solare. È frequente infatti riscontrare anni di esercizi condominiali che decorrono ad esempio dal mese di aprile.

Spese dell’anno in corso e spese dell’anno precedente alla vendita

Come abbiamo appena visto, l’art. 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile stabilisce che per tali tipi di spese la legge prevede una responsabilità “solidale” tra venditore e acquirente, ovverosia tra il vecchio condomino ed il condomino “subentrante” e questo purtroppo si traduce, come detto, nella spiacevole circostanza per la quale il condominio, subito dopo la vendita dell’immobile, può liberamente richiedere il pagamento delle spese dell’anno in corso e di quelle dell’anno precedente all’acquisto al vecchio proprietario o al nuovo proprietario.

E qualora quest’ultimo riceva dall’amministratore di condominio un sollecito di pagamento per spese pregresse non pagate dal vecchio proprietario, sarà quindi tenuto a saldare la morosità cumulata al fine di scongiurare eventuali azioni legali a proprio carico.

La ratio di tale previsione normativa e da rinvenire nella volontà del Legislatore di voler tutelare il condominio ed evitare che eventuali e frequenti passaggi di proprietà degli immobili condominiali possano costituire, per i morosi, un utile espediente per sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali.

A fronte di ciò, sarà importante per il nuovo proprietario rammentare il limite temporale entro il quale egli resterà responsabile del pagamento delle spese pregresse del condomino uscente: sarà obbligato a pagare gli arretrati condominiali qualora tali somme riferiscano all’anno in corso o all’anno precedente alla vendita.

Chi paga le spese ancora più risalenti?

Innanzitutto occorre chiarire che per spese più risalenti si intende tutti quegli oneri condominiali che risalgono ad oltre l’anno precedente l’acquisto dell’immobile da parte del nuovo proprietario.

Ebbene, per tali spese di condominio sussiste una responsabilità “esclusiva” del vecchio proprietario.

Un esempio può esserci d’aiuto:

Immaginiamo che la stipula dell’atto di compravendita si avvenuto nell’anno 2020.

Per quanto abbiamo appena detto, in presenza di pregresse spese condominiali, l’acquirente sarà tenuto, in via solidale con il venditore, al pagamento delle stesse in relazione all’anno in corso (2020) e all’anno precedente alla vendita (2019).

Non sarà invece tenuto al pagamento delle spese relative all’anno 2018 e agli anni ancora addietro: per tali oneri condominiali sarà responsabile soltanto il vecchio proprietario.

Tale criterio di ripartizione della responsabilità pecuniaria tra venditore e acquirente non è derogabile dalle parti.

In altri termini la regola appena analizzata troverà applicazione sempre e comunque, anche nel caso in cui siano intervenute delle pattuizioni differenti tra le parti.

Infatti, eventuali accordi tra vecchio e nuovo proprietario, non produrranno alcun effetto nei confronti del condominio. Essi rappresentano infatti soltanto una regolamentazione interna del dare-avere tra i contraenti.

Spese ordinarie e straordinarie: paga il nuovo proprietario?

In linea generale, al fine di analizzare tale aspetto è necessario individuare il momento esatto in cui sorge l’obbligo per il condomino di partecipare alle spese condominiali.

E questo è molto importante sia nei rapporti interni tra il vecchio proprietario e l’acquirente dell’immobile condominiale, sia nei rapporti esterni ovvero tra il nuovo condomino ed il condominio.

Ritorna quindi sull’argomento il disposto dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile il quale prevede, come detto, che l’acquirente (nuovo condomino) può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del vecchio proprietario, solidalmente con quest’ultimo, ma non al suo posto.

Ebbene, la norma soprindicata opera soltanto nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà dell’immobile condominiale ma non interviene nel rapporto tra il vecchio e nuovo proprietario.

Nel rapporto tra questi ultimi, infatti, a meno che non sia diversamente convenuto tra le parti, opera invece il principio generale della “personalità delle obbligazioni”.

In altri termini, normalmente, l’acquirente (quale nuovo condomino), risponde soltanto delle spese di condominio sorte dopo l’acquisto, per cui qualora venisse chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte prima dell’acquisto dell’appartamento potrà rivalersi nei confronti del venditore (quale condomino uscente).

Sul punto, la Cassazione (Cass. Civ., sent. 10235 del 02.05.2013;  Cass. Civ., sent. n. 24654/2010) ha risolto la problematica affermando che la risoluzione del quesito dipende “dalla diversa origine della spesa condominiale” e che a tal fine occorre distinguere “tra spese di manutenzione ordinaria e spese straordinarie”.

Con riferimento alle prime, l’obbligo di pagamento sorge allorché viene effettivamente eseguita la manutenzione, la conservazione o la prestazione di servizi in favore del condominio.

Ciò in quanto le spese ordinarie non sono soggette ad una preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale poiché sono dovute e versate con scadenze prefissate e rientrano come tali nei normali poteri di gestione attribuiti all’amministratore di condominio (Cass. Civ., n. 1251 del 21.05.1964; Cass. Civ., sent. n. 857 del 26.01.2000; Cass. Civ., sent. n. 1956 del 22.02.2000).

Per quanto invece concerne le spese straordinarie, la Cassazione chiarisce che l’obbligo di pagare dette spese sorge a seguito della delibera condominiale (che ha valore costitutivo ed impegna i condomini che l’adottano) nella quale vengono disposti gli interventi di natura straordinaria da eseguirsi nel condominio.

Nello specifico la Suprema Corte ha espresso il seguente principio secondo il quale:

“In caso di vendita immobile in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori straordinari (come manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni), se il venditore e l’acquirente non si siano accordati sulla ripartizione delle spese, colui che deve sostenere detti costi straordinari è il soggetto che, al momento dell’approvazione della delibera condominiale relativa ai lavori straordinari, risultava proprietario dell’immobile (ed è irrilevante che l’immobile condominiale sia stato acquistato prima che le spese relative ai lavori siano state suddivise tra i vari condomini). Per cui, qualora le suddette spese siano state deliberate dal condominio prima della vendita, di esse ne risponde il venditore in quanto non importa che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite dopo l’acquisto dell’immobile condominiale.

Deve tuttavia evidenziarsi, che l’orientamento giurisprudenziale appena esposto è stato in passato disatteso non solo dalla medesima Cassazione ma anche da alcune sentenze di merito.

Tale opposto pensiero, infatti, sostiene che l’obbligazione relativa al pagamento delle spese condominiali “straordinarie” non sorgerebbe al momento dell’approvazione della delibera bensì al momento “dell’effettiva esecuzione delle opere”.

Tale ricostruzione si fonda sulla considerazione (affatto peregrina) secondo la quale il soggetto che beneficerà dei lavori straordinari eseguiti nel condominio è il nuovo proprietario e non il vecchio, anche in termini di godimento delle opere realizzate.

Conclusioni: come comportarsi?

In fase di acquisto dell’immobile condominiale è buona norma che l’acquirente richieda al proprietario-venditore di attivarsi per verificare l’esistenza di pendenze condominiali pregresse.

A tal fine il proprietario dovrà quindi richiedere all’amministratore di condominio l’accesso al bilancio, ai documenti contabili e di spesa, alle fatture e ai giustificativi di gestione.

Ricevuti tali documenti, l’acquirente potrà verificare nel dettaglio l’esistenza o meno di passività pregresse in capo al venditore. Potrebbe all’uopo essere necessario affidare l’analisi della documentazione ricevuta ad un professionista onde evitare di trascurare aspetti rilevanti.

Qualora invece siano state deliberate delle opere straordinarie per il condominio, è opportuno che il venditore dell’immobile informi l’acquirente di tale importante circostanza prima della stipula del rogito notarile o dell’eventuale preliminare di vendita, rendendolo così informato ed edotto sulla tipologia degli interventi da realizzarsi e sul relativo costo (calcolato sulla base delle tabelle millesimali operanti) nonché provveda ad far ottenere all’acquirente la documentazione relativa alle decisioni di assemblea e alla eventuale documentazione tecnica relativa ai lavori da eseguirsi (progetti, contratti, capitolati ecc…).

Una simile ipotesi potrebbe (ma non sempre) comportare una decurtazione del prezzo di vendita dell’immobile.

È tuttavia ovvio che i contraenti sono libero di accordarsi come meglio ritengono: si può infatti prevedere che ad esempio le spese per i lavori straordinari (deliberati, ma non eseguiti) cedano carico del solo acquirente senza alcuno sconto sul corrispettivo di vendita in quanto sarà il soggetto che ne beneficerà per il futuro.

Dal canto suo, invece, l’acquirente dovrà procedere in via oltremodo cauta a richiedere tutta la documentazione condominiale contabile e di bilancio onde valutare l’esistenza di spese di condominio pregresse in capo al proprietario venditore atteso che anche in presenza di debitorie esistenti si potrà giungere ad una sensibile riduzione del prezzo d’acquisto.