Avv. Pino Cupito

Partiamo dalle conclusioni: il rifacimento o la ritinteggiatura della facciata principale del fabbricato o la ritinteggiatura di una facciata anche “non principale” dell’edificio condominiale, sono interventi da qualificarsi come di “straordinaria manutenzione” e quindi, come ovvio, i relativi costi di esecuzione saranno da considerarsi, con ogni conseguenza di legge, come “spesa straordinaria”.

Ma perché si giunge a tale conclusione?

È prassi in ambito locatizio inserire nei contratti di locazione una o più clausole contrattuali che disciplinano le spese e gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, al fine di distribuirne il relativo costo tra il proprietario dell’immobile e il conduttore.

Ebbene, al riguardo, l’art. 9 della Legge n. 392/78 ci offre un primo spunto per definire quali sono le spese da considerarsi a carico del conduttore.

In effetti, si considerano generalmente a carico di quest’ultimo e di “ordinaria manutenzione”:

1. il servizio di pulizia;
2. il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
3. la fornitura dell’acqua;
4. la fornitura dell’energia elettrica;
5. la fornitura del riscaldamento;
6. la fornitura del condizionamento dell’aria;
7. lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
8. la fornitura di altri servizi comuni.

Inoltre, anche le eventuali spese relative al portiere del fabbricato sono normalmente a carico del conduttore nella misura del 90%, a meno che tra le parti non si pattuisca contrattualmente una ripartizione della spesa in misura differente.

Rifacimento facciata del palazzo: è spesa straordinaria!

Sovente capita di confondere il concetto di manutenzione ordinaria utilizzato in ambito edilizio, con il concetto di “intervento ordinario” che si utilizza nel diverso ambito dei rapporti privatistici ed in particolare nelle locazioni.

Se andiamo infatti ad analizzare come viene normalmente intesa in ambito edilizio ed urbanistico l’opera di rifacimento o di tinteggiatura della facciata dell’edificio (anche solo del prospetto principale del fabbricato), noteremo che la stessa viene normalmente qualificata ed inquadrata come opera di carattere “ordinario”.

La ragione di tale inquadramento sta nel fatto che, nel settore anzidetto, i criteri di valutazione e gli importi relativi alle stime dei lavori da eseguirsi sono diversi e ben più ampi rispetto a quelli impiegati in materia condominiale e locatizia.

Ciò significa che le qualificazioni “edilizie” delle opere di ordinaria e straordinaria manutenzione non sono affatto sovrapponibili alle definizioni di intervento usualmente impiegate nelle locazioni, nei condomini o tra privati.

Infatti, il sistema di norme che disciplina i rapporti tra locatore e conduttore (v. Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 27540 del 10.12.2013 e Cass. Civ., sent. n. 2181 del 06.05.1978), fa riferimento a due concetti fondamentali ovvero:

1. il concetto “quantitativo” della “tenuità” della spesa;
2. il concetto di “riferibilità della spesa” all’uso normale del bene.

Da un punto di vista pratico, l’applicazione di tali concetti si traduce nel fatto che il conduttore, salvo diverso accordo tra le parti e nei limiti consentiti dalla legge, può essere economicamente gravato soltanto delle spese di “piccola manutenzione”.

E sarà possibile identificare tali spese soltanto all’esito di un’attenta valutazione d’insieme che tenga conto:

1. dell’entità “modesta” dell’intervento da realizzare;
2. del valore “economico” delle opere;
3. della destinazione dell’immobile;
4. degli obblighi di custodia del conduttore e degli usi locali.

Ciò considerato, possiamo dunque concludere che nella categoria della “manutenzione ordinaria” sono ricompresi tutti quegli interventi usualmente diretti ad eliminare guasti della cosa locata e che presentino i caratteri della “periodica ricorrenza”, della “prevedibilità” e la cui spesa di realizzazione di palesi alquanto “modica”.

Diversamente, vanno inquadrati nell’ambito della manutenzione straordinaria:

1. le riparazioni “non prevedibili” e di costo “non modico”;
2. quelle da ritenersi “eccezionali” nell’ambito di un normale rapporto di locazione;
3. quelle caratterizzate da una certa “urgenza ed entità”;
4. e quelle che si pongono come assolutamente necessarie per la conservazione “dell’integrità e dell’efficienza dell’edificio”.

Così ragionando, diventa dunque innegabile che il rifacimento della facciata del fabbricato o la sua ritinteggiatura costituisca evidentemente un intervento di carattere “straordinario”, con l’ovvia conseguenza che la relativa spesa di esecuzione debba qualificarsi come “spesa straordinaria”.

Infatti, per giungere a tale conclusione, è sufficiente considerare l’entità della lavorazione in questione e il costo effettivo di esecuzione che di certo si discosta considerevolmente dalle più miti spese di carattere ordinario.

Infine, occorre sottolineare, tale tipologia di lavorazione è un intervento per sua natura destinato ad avere lunga durata e tale caratteristica esclude in radice l’ordinarietà della spesa.

Rifacimento della facciata: ma cosa dice la Cassazione?

Anche la Cassazione si muove nel solco delle suesposte considerazioni (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 27540 del 10.12.2013).

Secondo la Suprema Corte la spesa relativa al rifacimento della facciata del fabbricato condominiale, in considerazione dell’importanza dell’intervento da eseguire, ma soprattutto tenuto conto della “complessità”, della “radicalità” e della “natura episodica” dell’intervento (rispetto alla normale gestione condominiale pluriennale), è da qualificarsi come spesa di “manutenzione straordinaria”, il cui costo cede chiaramente a carico dei proprietari-locatori.

La Cassazione sostiene infatti che per spese straordinarie, da porsi a carico del proprietario, devono intendersi tutte quelle opere che, nell’ambito della ordinaria durata della locazione, non si rendono prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del “normale” godimento dell’immobile da parte del conduttore e che inoltre presentano un costo “sproporzionato” rispetto al corrispettivo della locazione.

Ne discende che rientrano nella straordinaria manutenzione tutte quelle opere di notevole entità e che non sono destinate alla mera conservazione dell’edificio ma che sono finalizzate ad evitare che quest’ultimo possa degradarsi.

Conclusioni

Possiamo dunque convenire che le spese di rifacimento della facciata del palazzo condominiale sono da imputarsi in capo al proprietario locatore.

Tale costo sarà chiaramente ripartito tra i vari proprietari delle unità abitative del condominio sulla scorta delle rispettive quote millesimali.

Ciò nonostante, il conduttore potrà sostituirsi al proprietario pagando la porzione di corrispettivo di spettanza di quest’ultimo e in tale ipotesi sarà il conduttore a beneficiare di eventuali detrazioni fiscali.