La crisi generata dall’emergenza COVID-19 continua ad indebolire progressivamente i rapporti tra conduttori e locatori nell’ambito delle locazioni soprattutto commerciali.

A latere dei rimedi giuridici che il conduttore e il locatore possono utilizzare per tutelare al meglio le reciproche posizioni (leggi anche COVID-19 e locazioni commerciali: impossibilità della prestazione o altri rimedi?), ciò che maggiormente si registra è un alternanza tra due soluzioni operative adottate:

1. la sospensione del canone di locazione;
2. la riduzione dello stesso.

Molto meno frequente è per il momento il ricorso a rimedi risolutivi e definitivi del rapporto di locazione.

Ciò posto, persuadersi di sospendere il canone di locazione o di ridurlo in percentuale rispetto all’importo pattuito da contratto, non è certamente una scelta da poco, soprattutto in considerazione i rilevanti risvolti giuridico-economici che palesano entrambe le suddette strade una volta intraprese.

È ovvio che ciascuna delle due soluzioni appena citate non potrà di certo esser frutto della scelta meramente unilaterale di una sola delle parti del contratto.

Si renderà all’uopo necessario che ogni approdo decisionale sia previamente ed integralmente condiviso dai contraenti.

Come gestire la sospensione del canone di locazione

Tornando al punto, analizzando l’eventualità di una sospensione concordata del canone di locazione, per il tempo necessario al superamento dell’attuale situazione emergenziale, occorre da subito notare che detto rimedio, per natura di carattere “provvisorio e temporaneo”, cela un dietro le quinte piuttosto pericoloso.

Per comprenderne le insidie, è sufficiente osservare che in una simile ipotesi si verifica nei fatti un semplice rinvio, a data successiva, del versamento del quantum dovuto al locatore.

Ragion per cui, come è facile intuire, si rende in tal caso imprescindibile una corretta valutazione economica della sostenibilità dei costi di locazione, con particolare riferimento ai mesi successivi al termine del periodo di sospensione; mesi nei quali purtroppo si dovrà fare i conti con l’arretrato.

In altri termini, il conduttore dovrà esser certo, previa analisi del proprio conto economico, di riuscire a sostenere il gravoso “peso” dei canoni, inizialmente sospesi, divenuti in epoca post emergenziale nuovamente esigibili dal locatore unitamente ai nuovi canoni a scadere.

Appare dunque evidente che la migliore soluzione per il conduttore in difficoltà sarebbe quella di:

1. concordare con il locatore una sospensione del canone locatizio per un periodo utile a cristallizzare gli effetti dannosi dell’inattività commerciale causata dalle misure contenitive di Governo;
2. collegare siffatta interruzione dei pagamenti, con un opportuno dilazionamento del complessivo corrispettivo momentaneamente sospeso, che preveda un congruo numero di rate mensili o bimestrali, il cui importo andrebbe a sommarsi ai canoni futuri ancora non scaduti;
3. prevedere infine i tempi effettivi per il ripristino del pagamento dell’originario corrispettivo mensile della locazione;
4. pattuire ove possibile un diverso e nuovo canone di locazione che tenga conto delle nuove condizioni contrattuali del conduttore reduce dalla crisi economica.

Tali pattuizioni si rendono oltremodo indispensabile non solo per il conduttore, ma anche per la parte locatrice, ove si consideri che soltanto in tal modo quest’ultima potrà avere contezza di quale scenario giuridico ed economico si profilerà dinanzi a sé nei mesi a venire.

Nell’operare una simile riorganizzazione del rapporto negoziale, che come detto è più che opportuno che rivesta la forma scritta ai fini probatori e fiscali, potrebbero essere anche prevista l’introduzione di forme di garanzia del pagamento arretrato.

Circostanza quest’ultima oltremodo sentita nell’ambito delle locazioni commerciali che contemplino corrispettivi particolarmente elevati.

Come gestire la riduzione del canone di locazione

Analogo ragionamento si presenta ove si aderisca invece alla seconda alternativa qui esaminata, ovvero la riduzione concordata del canone di locazione.

Ebbene si, anche in tal caso, è doveroso chiarire che qualsivoglia decurtazione del corrispettivo locatizio previsto da contratto non potrà essere applicata dal conduttore in difficoltà in via unilaterale.

Giova innanzitutto sottolineare che l’adozione del rimedio “riduttivo” presenta invero delle importanti similitudini, sotto il profilo economico, rispetto al suddetto rimedio della sospensione del canone di locazione.

Basti semplicemente soffermarsi su un dato fondamentale, ovvero, sul fatto che una riduzione del canone di locazione protratta per più mesi, da un punto di vista di conto economico del soggetto conduttore, si tradurrà sempre in una sorta di sospensione (dilazionata economicamente e nel tempo) del canone locatizio.

Ciò posto, la riduzione del canone potrebbe, prima facie, apparire senz’altro di più facile applicazione.

Tuttavia, nella prassi commerciale, la stessa si presenta non priva di insidie e difficoltà nonché quale fonte di numerosi fraintendimenti tra conduttore e locatore.

E ciò avviene soprattutto allorché questi ultimi non formalizzino un accordo scritto che tenga conto dei molteplici aspetti operativi della riduzione applicata e della generale prosecuzione del rapporto negoziale durante il periodo di crisi.

Nello specifico, una volta pattuita una riduzione in percentuale del canone di locazione, ciò che più spesso si trascura sono le sorti delle somme scontate, vale a dire di quelle somme che il conduttore, proprio in virtù della riduzione in atto, non è tenuto a versare.

A ben vedere, infatti, in assenza di una specifica pattuizione tra le parti, potrebbe capitare che al termine del periodo emergenziale e dunque una volta accantonato il beneficio della riduzione del canone, il locatore potrebbe richiedere al conduttore le somme precedentemente “scontate” e quindi non corrisposte da quest’ultimo, sulla base della tesi per la quale non risulti intervenuta alcuna rinuncia espressa rispetto a tale parte di corrispettivo “solo temporaneamente rinunciato”.

Dinanzi a un simile scenario, non v’è chi non veda allora come la soluzione che maggiormente avvantaggerebbe il conduttore sarebbe quella di ottenere, contestualmente alla riduzione in percentuale del canone di locazione, una espressa rinuncia del locatore sulle somme soggette a “sconto”.

In tal guisa, al termine del periodo beneficiato dalla riduzione, il canone di locazione riprenderebbe la propria originaria espansione (salvo diverso e nuovo accordo tra le parti) ed il conduttore non potrebbe essere intimato del pagamento di alcun ulteriore corrispettivo.

Diversamente, nel caso in cui il conduttore non riesca ad ottenere detta rinuncia da parte del locatore, sarebbe auspicabile applicare il medesimo rimedio analizzato per l’ipotesi di sospensione del canone di locazione.

Ovvero, pattuire una rateizzazione dell’importo complessivo scontato in un congruo numero di rate da sommarsi ai nuovi canoni in scadenza non soggetti a riduzione.