L’inquilino non paga le spese condominiali: chi è obbligato nei confronti del condominio?

Avv. Giuseppe Gentile

L’inquilino di un immobile ad uso abitativo, ubicato all’interno di uno stabile condominiale, è obbligato nei confronti del locatore, oltre alla corresponsione del canone contrattuale, anche al pagamento delle spese condominiali connesse e funzionali al godimento al bene locato.

Normativa di riferimento

La legge individua specificamente i c.d. oneri accessori (cioè collaterali al canone locatizio) che ricadono sul conduttore.

Fermo restando, naturalmente, che la disciplina legale è derogabile dall’autonomia negoziale delle parti, potendo le stesse convenire una diversa pattuizione (nei limiti infra precisati) delle relative clausole contrattuali.

La norma di assoluto rilievo è l’art. 9 della Legge 27/07/1978 n. 392 il cui contenuto si riporta per completezza:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

In base alla suddetta norma quindi sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative:

  • al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni di cui abbia il godimento;
  • le spese per il servizio di portineria – ove esistente – sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento delle spese in parola deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Che succede se l’inquilino non paga gli oneri condominiali?

A questo punto passiamo ad illustrare lo scenario che si configura quando l’inquilino si sottrae al pagamento delle spese condominiali, su di esso gravanti per legge e/o per contratto.

Più precisamente lo stesso potrà essere esposto ad un’azione giudiziaria da parte del condominio (in persona dell’amministratore p.t.) ovvero da parte del proprietario dell’immobile concesso in locazione?

A tal riguardo la giurisprudenza (sia di legittimità che di merito) è univoca nel ritenere che:

In materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino.

Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino”.  In tal senso si è espressa la Cass. civ. Sez. II, 25/01/2007 ed  analogamente vedi Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 09/10/2017, n. 23621; Cass. civ. Sez. VI – 2 Ord., 09/10/2017, n. 23621; Cass. civ. Sez. II, 12/01/2011, n. 574; Cass. civ. Sez. II, 25/01/2007, n. 1627; inoltre Tribunale Roma Sez. V, 03/10/2018; Tribunale Bari Sez. III, 10/03/2016; Tribunale Modena Sez. II, 26/07/2011.

Quindi, in aderenza al delineato quadro giurisprudenziale, la legittimazione passiva attiene esclusivamente al proprietario della singola unità immobiliare.

Quest’ultimo, pertanto, potrà subire un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore condominiale – organo deputato ex lege alla riscossione (anche coattiva) delle spese comuni – per l’insoluto maturato dal conduttore dell’immobile.

Quali tutele per il proprietario-locatore dell’unità immobiliare?

Al cospetto della descritta situazione il proprietario-locatore è tutelato da una disciplina speciale ad hoc.

In particolare viene in rilievo l’art. 5 della Legge 27/07/1978 n. 392, rubricato “Inadempimento del conduttore”, in base al quale:

“Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.”.

Siffatta azione giudiziaria di risoluzione del contratto, dunque, è esercitabile purché sussistano le seguenti condizioni:

  • i termini di pagamento degli oneri condominiali devono essere scaduti;
  • l’importo deve raggiungere una somma che superi il valore economico di due mensilità del canone.

Quando si verificano i presupposti testé indicati, come insegna il costante orientamento ermeneutico, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento è predeterminata legalmente dalla norma in rassegna, per cui non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice (in tal senso, ex multis, Tribunale Roma Sez. VI Sent., 13/01/2020; Tribunale Gorizia Sent., 17/10/2019; Cassazione civile, sez. III, 18/11/2010, n. 23257).

Sulla possibilità di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.

La Suprema Corte, con un importante arresto ermeneutico, ha riconosciuto al locatore la possibilità di ricorrere alla procedura semplificata di sfratto, prevista dall’art. 658 cpc, anche nell’ipotesi in cui la morosità riguardi i soli oneri accessori.

Facciamo riferimento alla Cass. civ. Sez. III, 04/02/1987, n. 1066 la quale ha affermato che gli art. 5 e 55 l. n. 392 del 1978 hanno introdotto, relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, una sostanziale equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori.

Con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.

Tale orientamento è stato poi avallato dalla Corte Cost., 31/03/1988, n. 377 la quale, con sentenza interpretativa di rigetto, ha statuito che:

“Secondo il “diritto vivente” espresso dall’indirizzo giurisprudenziale più recente (della Cassazione), pur in assenza di una espressa indicazione legislativa, il ricorso alla procedura di sfratto per morosità è ammissibile anche nel caso di mancato pagamento degli oneri accessori della locazione, dal momento che questi sono, ormai, divenuti parte essenziale nel quadro sinallagmatico del contratto e, come tali, parificati, nel trattamento processuale, al canone di locazione.”.

In linea si è poi espressa la giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale Ariano Irpino Sent., 30/09/2010; contra, però, Tribunale Monza, 11/02/2003, Tribunale Desio Ord., 11/02/2003, Cass. civ. Sez. III, 19/12/1986, n. 7745).

La gravità legale dell’inadempimento con riferimento alle locazioni commerciali

Merita sicuramente menzione la recentissima Cass. civ. Sez. III Sent., 26/11/2019, n. 30730 laddove ha ulteriormente specificato che:

In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza”.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti – nonostante il locatore non se ne fosse avvalso – poiché l’apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull’equilibrio sinallagmatico del rapporto).

Riparto dell’onere probatorio tra proprietario ed inquilino in sede giudiziaria

A tal proposito è sufficiente richiamare i principi di diritto enunciati dalla Cass. civ. Sez. III Sent., 13/11/2019, n. 29329 secondo cui:

In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini.

Mentre spetta al conduttore l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l’esibizione a norma dell’art. 210 c.p.c.” (conforme Cass. civ. Sez. III, 29/03/2004, n. 6202).

 

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