Avv. Giuseppe Corvino

Gli atti di compravendita di beni immobili sono soggetti ad imposta di registro; per tali motivi gli stessi passano, sempre più spesso, sotto la lente del fisco.

Col presente articolo tratteremo la rettifica di valore relativa alla compravendita di terreni.

Il prezzo di vendita di un terreno può essere rideterminato dall’Agenzia delle Entrate, in virtù degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986, attraverso la notifica dell’avviso di rettifica e di liquidazione con il quale si dispone che il prezzo indicato nell’atto non è un “valore congruo” e andrà rettificato.

L’ufficio quindi procederà con il rettificare il valore dichiarato, nell’atto di compravendita, e a rideterminarlo applicando l’imposta di registro, aggiungendo interessi e sanzioni.

Con quale metodo determina questo maggior valore?

Innanzitutto bisogna precisare che il fisco parte da un presupposto che trova la fonte nell’art. 51 al comma n. 2, T il quale recita: “Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno  per  oggetto  aziende  o   diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in  comune commercio”.

Questo non è il valore di mercato, ma il più probabile valore in un mercato di riferimento comune, teoricamente privo di eventuali valori soggettivi.

Ne discende lampante che se il prezzo pagato è più basso rispetto al valore “venale in comune commercio”, scatta l’accertamento.

Fatta questa precisazione, la determinazione del maggior valore venale eseguita dall’Agenzia delle Entrate, tiene in considerazione tre parametri di riferimento:

1. verifica gli atti di trasferimento dello stesso tipo (anche divisioni e perizie giudiziarie), anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, rispetto all’immobile oggetto di rettifica. Una volta raccolti tutti i dati procede con il rettificare il valore del bene, se il valore dei beni comparati risulta più alto. Quando l’Ufficio ricerca gli atti di trasferimento da confrontare è solito indirizzare l’indagine sempre ai beni che hanno un valore più alto e mai ad un valore più basso; Gli atti di trasferimento devono essere almeno 3;
2. il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (valori OMI). Sul punto si registra che la Corte di Cassazione, sezione V – Tributaria civile – sentenza 17 ottobre 2019, n. 26376 ha precisato che  “le quotazioni OMI solo solo uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potesta’ di valutazione estimativa, idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cass. ord. n. 25707 del 21/12/2015); i giudici di appello avrebbero dovuto annullare l’avviso in quanto fondato esclusivamente sulle quotazioni OMI e non procedere alla rideterminazione del valore delle porzioni immobiliari compravendute tenendo comunque fermo, come valore di base, quello ritratto dalle suddette quotazioni.”
3. ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni, eventualmente fornite dai comuni.

Decadenza

L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di cui all’articolo 52, comma 1, deve essere notificato entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale.

Quando l’avviso viene notificato, lo stesso, ricorrendo i presupposti, può essere impugnato entro il termine di 60 giorni. (Farsi rilasciare la ricevuta di consegna https://universolegge.it/2020/01/23/il-postino-suona-ancora-due-volte-per-consegnare-una-raccomandata/  ). La convenienza ad impugnare l’atto dipende molto dalle motivazioni indicate dal Fisco. La Commissione Tributaria, chiamata a decidere, può annullare l’atto o rideterminare la pretesa nel merito.