L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale: contenuto, forma e termini

Capita a milioni di cittadini, che vivono all’interno di complessi residenziali formati da appartamenti di proprietà esclusiva (c.d. condomini), di essere convocati dall’amministratore a partecipare all’assemblea condominiale.
Quest’ultima rappresenta il cuore pulsante del condominio.
Al suo interno vengono assunte (con le maggioranze prescritte dalla legge) le decisioni relative alle parti e ai servizi comuni dell’edificio.

Per questo il codice civile si preoccupa di garantire che tutti i partecipanti alla comunione (cioè i proprietari esclusivi delle singole unità negoziali) siano previamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale.
Tant’è vero che l’art. 1136 c.c. testualmente sancisce: “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

Ciò detto, nel presente contributo vogliamo illustrare:

  1. il contenuto tipico dell’avviso di convocazione
  2. la forma che lo stesso deve assumere
  3. i termini entro cui deve essere recapitato ai destinatari

1. Il contenuto dell’invito: l’indicazione dell’ordine del giorno

Preliminarmente, viene in rilievo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile.
Secondo tale norma l’avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno.

Sul punto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, la convocazione deve contenere l’informazione preventiva degli argomenti da discutere.
Questo affinché tutti i partecipanti possano conoscere preventivamente l’oggetto essenziale dei temi da esaminare e quindi partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione (Cass. 9.1. 2006 n. 63; Cass. 22. 7.2004 n. 13763, Cass. 27. 3.2000 n. 3634).

In tal senso si è espressa la più recente Cassazione (Cass. civ. Sez. VI – 2, Ord., 20-12-2018, n. 33038).
Quest’ultima ha ribadito che l’obbligo di preventiva informazione dei condomini, in ordine al contenuto degli argomenti posti all’odine del giorno dell’assemblea, risponde alla finalità di far conoscere ai convocati l’oggetto essenziale dei temi da trattare in funzione della piena esplicazione del diritto d’informazione dei medesimi.

2. L’annullabilità della delibera contenente la dicitura “Varie ed eventuali”

Nel rappresentato contesto giurisprudenziale è stata decretata l’illegittimità della prassi, in uso a vari amministratori condominiali, di riportare la insignificante frase “varie ed eventuali” nell’ordine del giorno.
Di solito tale formula di stile è riprodotta al punto finale di tale documento.
Essa, infatti, è stata dichiarata illegittima in quanto inidonea a garantire il diritto alla partecipazione informata del chiamato alla riunione.

In particolare, segnaliamo due pronunce del Tribunale Capitolino che si sono espresse in tal senso.
Il Tribunale Roma (Sez. V, Sent., 19/06/2012) ha chiarito che non è possibile riportare gli argomenti nuovi nella voce “varie ed eventuali”.
Tale dicitura ha ben altro significato e finalità e non comprende atti negoziali.
In realtà esso si riferisce a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell’amministratore, e così via.

Quindi non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini.
Le delibere assunte in virtù di tale generica voce sono, pertanto, annullabili ai sensi dell’art. 1137 c.c. (cfr. Cass. 23 maggio 1992 n. 6212).

In un’altra pronuncia il medesimo Tribunale (Sez. V, 03/11/2011) ha poi ribadito che laddove l’art. 1136, comma 6 c.c., prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano essere invitati alla riunione assembleare, esso richiede, nel contempo, che gli stessi debbano essere previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale.
Ciò al fine di consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all’opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa.

Ne consegue dunque che l’eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all’ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole, normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 c.c., è illegittima e, pertanto, possibile oggetto di giudiziale gravame ai sensi dell’art. 1137 c.c..

3. La forma e i termini dell’invito alla riunione condominiale

Ai sensi del novellato terzo comma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve essere comunicato almeno cinque giorni prima dell’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Esso deve inoltre contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
Pertanto il Legislatore riformatore (cfr. L. 11 dicembre 2012, n. 220), superando il precedente silenzio normativo, ha previsto l’obbligatorietà della convocazione dell’assemblea di condominio in forma scritta e secondo specifiche modalità ovvero: raccomandata, posta elettronica certificata, fax e consegna a mani.

Di conseguenza, diverse forme di convocazioni, quali le mail ordinarie, sono sicuramente sconsigliabili per l’amministratore non essendo ricomprese nell’elencazione tassativa della norma in esame.
L’inosservanza del termine di 5 gg. previsto dalla norma determina, naturalmente, la nullità della delibera e può fondare un giudizio di impugnazione – ex art. 1137 c.c. – ad opera del condomino tardivamente invitato alla riunione.

In tal senso, ex plurimis, segnaliamo la sentenza del Tribunale Roma (Sez. V Sent., 30/08/2019).
Nella motivazione di tale pronunciato è statuito che la mancata tempestiva convocazione di un condomino, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., integra un vizio di costituzione dell’assemblea.

Tale vizio è idoneo, di per sé, a portare all’annullamento della delibera in quella sede approvata.
Trattasi, invero, di vizio formale inerente il procedimento di formazione della volontà dell’ente di gestione, costituente valido motivo di impugnazione, a prescindere da ogni ulteriore interesse del condomino che contesta la delibera.

4. L’onere della prova

Per concludere la presente trattazione non ci resta che analizzare la ripartizione dell’onere della prova, tra condominio e condomino, in merito alla dimostrazione circa la tempestiva ricezione dell’avviso di convocazione.

Sull’argomento richiamiamo il disposto della recentissima Cassazione (Cass. Civ. Sez. II, 25/03/2019, n. 8275) secondo cui: “In tema di condominio, con riguardo all’avviso di convocazione di assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., posto che detto avviso deve qualificarsi quale atto di natura privata (del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall’applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari) e in particolare quale atto unilaterale recettizio ai sensi dell’art. 1335 c.c., al fine di ritenere fornita la prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio (sottoposto al relativo onere), in applicazione della presunzione dell’art. 1335 c.c., dimostri la data di pervenimento dell’avviso all’indirizzo del destinatario, salva la possibilità per questi di provare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia”.

Nel caso esaminato dall’anzidetta pronuncia, la convocazione dell’assemblea di condominio era stata inviata mediante lettera raccomandata e questa non era stata consegnata per l’assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla).

Ebbene in tale ipotesi, secondo il giudizio della Suprema Corte, il momento di perfezionamento della comunicazione coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza).

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