Avv. Pino Cupito

Quando il condominio adotta una delibera condominiale avente ad oggetto la realizzazione di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, l’amministratore, al fine di provvedere tempestivamente al pagamento del corrispettivo spettante alla ditta appaltatrice, ha il dovere di attivarsi per tempo nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle quote da questi non ancora versate.

Ciò si rende necessario anche per scongiurare che l’impresa esecutrice, quale creditrice insoddisfatta, dia impulso ad azioni di recupero coattivo del credito nei confronti del condominio con ulteriori aggravi di spesa.

In simili circostanze, dunque, è molto importante sapere in anticipo:

1. quali sono i poteri e i doveri dell’amministratore di condominio allorché si palesi la morosità di uno o più condomini rispetto alle quote di prezzo dei lavori eseguiti;
2. quali sono i documenti necessari affinché l’amministratore possa correttamente intraprendere un’azione legale (decreto ingiuntivo) nei confronti dei condomini inadempienti.

Il condomino non paga: cosa deve fare l’amministratore?

 Ai sensi dell’art. 1129, comma 9 c.c., l’amministratore di condominio, fatti salvi i casi in cui l’assemblea condominiale non l’abbia espressamente dispensato, “deve” procedere al recupero coattivo degli importi non ancora versati dai condomini morosi entro il termine di “sei mesi” dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso e considerato.

Giova rammentare che l’esercizio economico condominiale dura un anno e la decorrenza può essere liberamente stabilita dall’assemblea condominiale (ragion per cui non necessariamente inizia a gennaio e finisce a dicembre).

Tale obbligo gravante sull’amministratore si ritrova anche nel più temperato art. 63, comma 1, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, secondo il quale l’amministratore può procedere alla riscossione (anche forzosa), delle quote relative ai condomini morosi che emergono dallo “stato di ripartizione” approvato dall’assemblea condominiale, senza dover ottenere alcun preventivo assenso da parte di quest’ultima.

In altri termini, l’amministratore può sicuramente agire presso il giudice competente per l’emissione di un decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo” nei confronti di quei soggetti-condomini che, non avendo ancora saldato le rispettive quote di corrispettivo dei lavori condominiali eseguiti, risultino ancora inadempienti.

Sul punto, occorre precisare che quando si parla di “stato di ripartizione” (o stato di riparto) ci si riferisce a quel documento contenente l’indicazione esatta delle spese relative alla gestione ordinaria e straordinaria del condominio e la relativa suddivisione in quote tra i condomini effettuata sulla base di precisi criteri di ripartizione.

Appare dunque evidente che tale riparto di spesa necessiti preliminarmente dell’approvazione dall’assemblea condominiale.

Soltanto a seguito di tale approvazione diventa infatti obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio.

Il primo passo: la costituzione in mora

Normalmente, nel caso in cui un condomino ometta di pagare la propria quota di spettanza sui lavori condominiali eseguiti, l’amministratore deve preliminarmente notificare al moroso (a mezzo raccomandata a/r o oppure ove possibile a mezzo pec) una comunicazione di messa in mora mediante la quale intima al debitore il pagamento del quantum dovuto entro un congruo termine.

Gli effetti di tale sollecito sono molto rilevanti e sono i seguenti:

1. iniziano a decorrere, a carico del condomino inadempiente, gli interessi moratori sulla somma da quest’ultimo ancora dovuta;
2. si interrompono i termini di prescrizione per esigere la somma dovuta dal condomino;
3. sorge l’obbligo in capo al condomino moroso di risarcire eventuali danni che il condominio dovesse subire a causa dell’inadempimento;
4. si verifica la c.d. “perpetuatio obligationis”, vale a dire che il rischio dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione si trasferisce in capo al condomino inadempiente che pertanto sarà tenuto a pagare un indennizzo al condominio anche per le conseguenze di forza maggiore che si verifichino dopo essere stato costituito in mora.

Il secondo passo: il decreto ingiuntivo

Qualora il condomino moroso, benché sollecitato e costituito in mora, permanga nella sua inadempienza, l’amministratore, anche prima che sia decorso il suddetto termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio condominiale, può agire per il recupero coattivo del credito nei confronti del debitore.

Infatti, l’amministratore, sulla base di quanto disposto dagli articoli 1130 e 1131 c.c. e senza dover essere autorizzato dall’assemblea condominiale, ha il potere di riscuotere le quote ancora dovute dai condomini per i lavori condominiali approvati.

Inoltre, l’obbligo giuridico del condomino di pagare la propria quota di spettanza discende dalla normale attività di gestione ordinaria e straordinaria del fabbricato condominiale e sorge quindi prima ancora dell’approvazione, da parte dell’assemblea, del piano di riparto delle spese relative ai lavori.

E ciò è tanto più vero ove si consideri che tale documento ha valore esclusivamente “dichiarativo” e non costitutivo.

Il piano di riparto, infatti, non rappresenta in alcun modo la fonte dell’obbligazione del condomino moroso.

Sono invece il “verbale di assemblea condominiale” e la “delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie” (ove vengono specificate le spese necessarie ai lavori di manutenzione dell’immobile condominiale) a rappresentare la fonte principale e la prova scritta del debito gravante sul condomino moroso.

Ed è proprio sulla base di tale riscontro documentale che l’amministratore potrà richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo anche se lo stato di riparto non sia stato ancora approvato dell’assemblea condominiale.

Decreto ingiuntivo: manca il piano di ripartizione delle spese

Come detto, ai sensi del comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c.:

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”.

Dalla norma sopra indicata si evince dunque che l’amministratore, per ottenere nei confronti del condomino moroso l’emissione di un decreto ingiuntivo “provvisoriamente esecutivo”, necessita di due documenti fondamentali ovvero il verbale dell’assemblea condominiale nel quale si approvano i costi e le spese relative ai lavori appaltati ed il piano di ripartizione in quote di tali costi.

Tuttavia, come detto, anche in caso di mancanza di tale ultimo documento (stato di riparto spese), l’amministratore potrà comunque agire nei confronti del condomino moroso.

Sul punto la Corte di Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 10621 del 28.04.2017) ha chiarito che il verbale di assemblea condominiale, che prevede la quantificazione delle spese dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, ovvero, il verbale che approva il preventivo di tali spese, rappresenta una prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo anche in mancanza dello stato di ripartizione delle spese medesime.

La Corte sostiene infatti che:

“il piano di riparto risulta necessario esclusivamente ai fini dell’ottenimento della clausola di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, ex art. 63 disp. att. cc, dovendosi escludere, viceversa, che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione, posto che la legittimazione ad agire  dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c.”

In altri termini, il fatto che sussista come documento la sola approvazione della spesa da parte dell’assemblea di condominio non impedisce all’amministratore di agire per il recupero coattivo delle somme dovute dal condomino moroso.

È chiaro che, in caso di opposizione, quest’ultimo potrà fornire la prova di una diversa e più giusta applicazione dei criteri di ripartizione della spesa condominiale sulla base delle tabelle millesimali applicabili.

A ciò va inoltre aggiunto che, una volta intervenuta l’approvazione della spesa relativa ai lavori condominiali, l’amministratore potrebbe anche provvedere in un secondo momento alla redazione dello stato di riparto in quote della spesa complessiva.

Sul punto, possiamo dunque concludere che il piano di riparto servirà all’amministratore soltanto per ottenere la provvisoria esecutorietà del decreto ma non per consentirgli di agire per il recupero del credito condominiale.

La prova del credito: l’approvazione delle spese relative ai lavori straordinari

Come detto, l’esistenza di un piano di riparto non impedisce all’amministratore di proporre ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.

Infatti, il documento fondamentale per qualsiasi azione verso i condomini morosi è il verbale dell’assemblea condominiale con cui vengono approvati i costi e le spese dei lavori straordinari che la ditta incaricata andrà ad eseguire.

Prendendo le mosse dalla legge, l’art. 1136 comma 2 e 4 c.c. disciplina appunto la maggioranza necessaria da ottenere in assemblea per la regolare approvazione delle spese straordinarie e di un certa entità.

Nello specifico, l’articolo stabilisce che le deliberazioni riguardanti la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate “sempre” con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La “notevole entità” delle riparazioni straordinarie, in caso di lite condominiale, sarà il giudice a valutarla adottando un criterio di proporzione tra la spesa approvata dal condominio, il valore dell’immobile condominiale e la ripartizione del costo dei lavori tra tutti i condomini.

Ne consegue, pertanto, che la delibera di approvazione delle spese relative ai lavori straordinari dovrà essere quanto più precisa possibile nella descrizione di ogni dettaglio relativo agli interventi da realizzare.

Sul punto, infatti, la Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. II, 14.10.2019, n. 25839) ha recentemente ribadito il principio, ormai pacifico in materia condominiale, per il quale:

“è indispensabile l’autorizzazione dell’assemblea di condominio per l’approvazione di un appalto relativo a lavori straordinari che interessano il fabbricato condominiale. In assenza di tale approvazione, salvo casi urgenti, l’amministratore di condomino non può procedere alla riscossione delle quote di spettanza dei singoli condomini.”.

La Cassazione aggiunge inoltre che la delibera assembleare sui lavori straordinari deve anche essere alquanto esaustiva e dovrà indicare:

1. l’oggetto del contratto di appalto;
2. la ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori;
3. le opere da compiersi con specificazione degli elementi fondamentali e i relativi dati qualitativi e quantitativi;
4. il prezzo dei lavori in via complessiva;

Nel caso in cui la delibera non risultasse precisa nell’indicare tutti gli elementi sopra descritti sarà sicuramente possibile provvedere, sulla base di successivi accertamenti tecnici, alle opportune integrazioni del caso.

Corollario di tutto quanto sin qui esposto è che il debito del condomino viene ad esistenza soltanto successivamente alla verbalizzazione della delibera assembleare di approvazione delle spese relative ai lavori straordinari condominiali.

Conclusioni

L’amministratore di condominio può sicuramente provvedere al recupero delle somme nei confronti del condomino moroso.

Tuttavia, affinché lo stesso possa ottenere dal giudice competente l’emissione di un decreto ingiuntivo si renderà necessario allegare al ricorso monitorio la delibera di assemblea, adottata secondo le maggioranze previste dall’1136 c.c., nella quale sono riportate le informazioni sopra elencate in merito alla tipologia dei lavori straordinari da eseguirsi nonché in merito alle relative voci di costo.

Infine, per ottenere anche la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo richiesto, l’amministratore, oltre alla suddetta delibera condominiale, dovrà produrre in allegato anche il piano di riparto dal quale si evinca la quota di spettanza del condomino moroso.