In linea generale, il diritto di prelazione attribuisce al titolare il potere di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella stipula un negozio giuridico (ad esempio una vendita di un immobile).
Calando il diritto di prelazione nell’ambito di un contratto di locazione – commerciale – troviamo una disciplina specifica.
Il conduttore di un immobile, ad uso commerciale, ha il diritto di essere preferito ad altri nell’acquisto dell’immobile, se l’attività che svolge all’interno dell’immobile è in contatto diretto con il pubblico.
Il conduttore, in questo caso, può esercitare il diritto di prelazione, con le limitazioni successivamente specificate.
In particolare, il diritto di prelazione in materia locatizia, relativo al contratto di locazione ad uso commerciale, lo troviamo disciplinato agli articoli 38 e 39 della legge 392 del 1978.
Per effetto degli articoli sopra menzionati, il conduttore ha il diritto di essere preferito ad altri nel caso in cui il locatore voglia vendere a terzi i beni, a titolo oneroso.
Segnatamente, nell’ipotesi in cui il locatore non dovesse invitare il conduttore, vedremo successivamente in che modo, all’acquisto del bene, il conduttore avrà il diritto di riscattare il bene anche se è stato già stipulato l’atto di alienazione e la trascrizione dello stesso.
Cosa deve comunicare il proprietario (locatore) per evitare possibili azioni da parte del conduttore?
L’art. 38, al primo comma, della L. 392/78 disciplina il contenuto minimo da indicare, che non può essere assolutamente omesso, ed è:
• il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;
• le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
• l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Ancora, l’art. 38, al comma successivo, dispone che: “Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli”.
Il conduttore, ricevuta la comunicazione, ha la possibilità di scegliere se acquistare l’immobile o rinunciare all’acquisto.
Occorre precisare che, nell’ambito di applicazione della disciplina richiamata,non rientrano tutti i contratti di locazione ad uso diverso indistintamente.
In linea generale rientrano nella normativa richiamata i contratti di locazione in cui l’attività comporta un contatto diretto con il pubblico, come già accennato.
Ipotesi di inclusioni, indicative non esaustive:
• Palestre;
• attività bancarie;
• bar;
• Cinema;
• Agenzie di viaggio.
Ipotesi di esclusioni, indicative non esaustive:
• destinata all’esercizio di attività professionali;
• impiegato per attività di carattere transitorio;
• stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici, gli esercizi a loro interno;
• Previsti dall’art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l’art.41 citato;
• Immobile di proprietà della pubblica amministrazione;
• vendita dei beni ereditari.
Se il proprietario non provvede alla notifica di cui all’art. 38 della legge 392/78, quali sono le conseguenze?
Il conduttore può esercitare il diritto di riscatto nei confronti di chi ha acquistato l’immobile, ovvero il diritto di sostituirsi all’acquirente del bene, entro sei (6) mesi dalla trascrizione del contratto.
In particolare, l’art. 39, delle legge 392/78, dispone che: “Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa”.
Il conduttore è tenuto a pagare il canone di locazione al nuovo proprietario nel corso del giudizio per il riscatto dell’immobile?
Si. Il conduttore è comunque tenuto a pagare l’affitto.
Quando stipulo il contratto posso stabilire regole diverse da quelle sopra indicate?
No, perché gli articoli n. 38 e 39 della legge 392 del 1978 sono inderogabili.
Quindi, le clausole relative alla rinuncia preventiva al diritto di prelazione, alla riduzione del termine di sei mesi per il diritto di riscatto ecc, sono da ritenersi invalide.
