La trascrizione del preliminare: effetto prenotativo

Dott.ssa Tecla Perrone


Il contratto preliminare non ritrova nel codice una propria definizione.

Non vi è, infatti, nessuna disposizione codicistica che indica in dettaglio cosa si intenda per contratto preliminare, solamente l’art. 1351 del codice civile rimanda alla forma del contratto, la quale deve essere, a pena di nullità, la stessa che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Tuttavia è possibile darne una definizione ritenendo il contratto preliminare come l’accordo in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto – qualificato come definitivo – i cui elementi essenziali sono già stati predisposti nel preliminare.

Si tratta di un contratto ad effetti obbligatori da cui sorge l’obbligo per le parti di concludere il contratto definitivo.

La trascrizione del preliminare

Prima di procedere ad analizzare in dettaglio gli effetti che derivano dalla trascrizione del contratto preliminare è opportuno esaminare l’istituto della trascrizione.

La trascrizione viene definita come uno strumento di pubblicità, predisposto dal nostro ordinamento giuridico, per assicurare certezza alle situazioni giuridiche soggettive che riguardano i beni immobili ( art.2643 cc) e i beni mobili registrati (art.2683 e ss. cc).

La finalità principale è quella di redimere il conflitto fra più aventi causa rendendo gli effetti sostanziali di un atto opponibili erga omnes.

Per quanto concerne la trascrizione dei contratti preliminare è necessario richiamare l’art. 2645-bis del codice civile.

Tale disposizione codicistica è stata introdotta con d.l. n. 669 del 1996 (“Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziari e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”) – convertito in l. 28 febbraio 1997 n. 30, la quale ha esteso la trascrizione presso i registri immobiliari anche ai contratti preliminari, in ragione della forte diffusione di tale figura contrattuale all’interno del panorama giuridico .

La trascrizione del preliminare produce un “effetto prenotativo”, poiché comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscono al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare.

In sostanza, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Ciò posto, la trascrizione del preliminare consente di sterilizzare i rischi di possibili atti pregiudizievoli che il promissario acquirente potrebbe subire e di accrescerne la tutela, in ragion del fatto che la sua posizione risulta essere più “debole” rispetto alla posizione del promittente alienante.

Durata nel tempo degli effetti prenotativi della trascrizione

L’efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare non è illimitata nel tempo, ma è soggetta ad un limite temporale, come si evince dal 3 comma dell’art. 2645-bis cc.

L’effetto della trascrizione cessa se entro un anno dalla data pattuita per la stipulazione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non venga trascritto l’atto che costituisce l’adempimento ovvero se non subentra non un qualunque altro atto.

Superato il termine di tre anni, gli effetti della trascrizione si esauriscono e si presumono mai prodotti.

La ragione di tale scelta legislativa si basa sul fatto che l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare sottopone il bene ad una sorta di vincolo di indisponibilità.
Tali termini hanno natura decadenziale, non sono soggetti a sospensione o interruzione e non possono essere rilevati d’ufficio.

Nel caso in cui vi sia discordanza oggettiva o soggettiva fra il preliminare e il definitivo, l’effetto prenotativo della trascrizione comunque si conserva.

Infine, secondo quanto emerge dal novellato ultimo comma dell’art. 2668 cc, la trascrizione del preliminare può essere cancellata a seguito del consenso dell’interessato.

La cancellazione è indipendente dall’efficacia spiegata dal preliminare e può essere effettuata anche qualora il preliminare continui a produrre i suoi effetti sostanziali.

Quando è necessario trascrivere il preliminare?

La trascrizione del contratto preliminare non è obbligatoria, tuttavia vi sono dei casi in cui si rende opportuno procedere alla trascrizione.
A tal proposito si possono elencare, a titolo esemplificativo, tre ipotesi:

1. quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

2. quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

3. quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore.

Cosa accade se il contratto preliminare trascritto non viene eseguito dal venditore?

Per rispondere alla domanda in esame è necessario richiamare l’art. 2775-bis cc., dove viene riconosciuto al promissario acquirente un privilegio speciale sul bene.

Il promissario acquirente acquista, dunque, il diritto ad essere preferito, rispetto agli altri creditori, nella ripartizione di quanto ottenuto dall’alienazione del bene immobile in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore, sempre che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano venuti meno.

 

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