La rettifica del valore della vendita non può basarsi solo sulla media tra valori OMI e Borsa Immobiliare

Dott. Luca Procopio

Commissione Tributaria Regionale Lazio n. 2325 del 21.7.2020

La rettifica del corrispettivo pattuito in una compravendita immobiliare, perché ritenuto non espressivo del valore venale in comune commercio del bene immobile, non può essere basata esclusivamente sulla media tra i valori O.M.I. e i valori della Borsa Immobiliare di Roma.

Nella fattispecie concreta esaminata dalla CTR Lazio, l’Agenzia delle entrate sulla base esclusivamente della media tra i valori O.M.I. e i valori della Borsa Immobiliare di Roma, rettificava il corrispettivo pattuito in una compravendita avente ad oggetto unità immobiliari ad uso ufficio situati nello stesso stabile, perché ritenuto non espressivo del complessivo valore venale in comune commercio dei medesimi beni immobili.

I giudici di seconde cure, nell’accogliere per quanto di ragione il ricorso in appello spiegato unitamente dalle parti contraenti avverso la sentenza della CTP di Roma che si era limitata ad un abbattimento del 20% del valore determinato dall’Agenzia delle entrate, affermano che:

“Costituisce ormai orientamento acquisito dalla giurisprudenza quello secondo cui, in tema di imposta di registro, l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell’Agenzia delle entrate, atteso che queste non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l’accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti (cfr, per tutte, Cass, civ. sez. V, n. 21813/2018 e 4075/2020)”.

I metodi di determinazione del valore venale in comune commercio previsti dal comma 3 dell’art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986, quello “comparativo” e quello della “capitalizzazione”, “non si esauriscono nella consultazione dei dati forniti dall’Osservatorio mercato immobiliare (anche OMI) dell’Agenzia delle Territorio e della Borsa Immobiliare di Roma, basati su attività di indagine statistica e di rilevamento, e non su verifiche in concreto sullo stato degli immobili di interesse”.

La CTR Lazio, nel merito della quantificazione del valore venale delle unità immobiliari compravendute, ha notevolmente abbattuto il valore in comune commercio determinato dall’Agenzia delle entrate, ritenendo congrua la valutazione espressa in una delle due perizie depositate dalle parti contribuenti.

Nello specifico, come emerge dalla motivazione della sentenza in esame, in entrambe le perizie, in cui i distinti professionisti giungevano a valori complessivi di mercato abbastanza simili tra loro, hanno avuto peso i seguenti elementi sussistenti al momento della compravendita:

  1. lo stato conservativo di ciascun ben immobile al momento della vendita

  2. entrambi i beni immobili erano concessi in locazione allo stesso conduttore.

 

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