Avv. Pino Cupito

Cos’è la proposta irrevocabile d’acquisto?

La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale che vincola soltanto chi la formula.
Ciò significa che, nell’ambito di una vendita immobiliare, per il suo perfezionamento, non si rende necessario l’incontro di due volontà (ovvero quella del venditore e quella dell’acquirente).

Al contrario, una volta espressa la volontà del solo proponente acquirente, la proposta d’acquisto può considerarsi validamente venuta ad esistenza.
Inoltre, fino alla scadenza del termine in essa indicato, considerata la sua irrevocabilità, la proposta non potrà essere revocata dal proponente.
Ciò mentre, il proprietario venditore potrà sempre liberamente valutare altre proposte di acquisto provenienti da altri soggetti.

Sotto il profilo normativo, la proposta di acquisto trova la propria disciplina nell’art. 1329 del codice civile secondo il quale:
“Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.
Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”.

A cosa serve?

Nella maggioranza dei casi la proposta di acquisto di un immobile viene concordata e prodotta tramite un mediatore (che il più delle volte è un agente immobiliare).
Quest’ultimo, normalmente, è dotato di un modulo prestampato che agevola l’acquirente nella formazione e nella presentazione al proprietario della proposta di acquisto.

Ebbene, a mezzo della proposta irrevocabile, il potenziale acquirente non fa altro che manifestare al potenziale venditore la propria volontà e la propria disponibilità ad acquistare un determinato immobile (appartamento, locale commerciale, magazzino, ufficio ecc…) a determinate condizioni.

Nella pratica, la proposta irrevocabile d’acquisto rappresenta un agile strumento che consente di “bloccare” momentaneamente l’affare e di gestire ogni sopravvenienza.
Come sarà meglio specificato in seguito, in tale tipo proposta dovranno essere indicati il prezzo al quale il proponente intende acquistare l’immobile e tutte le condizioni della futura vendita.

Quindi, lo scopo principale della proposta irrevocabile è quello di portare e conoscenza del potenziale venditore la ferma, seria ed irrevocabile intenzione del proponente di acquistare l’immobile.

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Gli elementi fondamentali della proposta d’acquisto

1. I dati dell’immobile e delle parti

In primo luogo, la proposta irrevocabile dovrà contenere, oltre ai dati anagrafici dell’acquirente e del venditore proprietario dell’immobile, anche tutti gli elementi della futura vendita.
Dunque, in via preliminare, si renderà necessario inserire nella proposta l’indicazione analitica dei dati relativi all’immobile alla quale si riferisce ovvero i dati catastali.
Questi ultimi potranno essere ricavati mediante la richiesta di una visura catastale.

Da non dimenticare è l’allegazione della planimetria del bene al fine di prendere visione e raffigurare, anche graficamente, l’immobile oggetto della futura vendita.
Unitamente ai dati catastali, dovranno essere altresì indicate tutte le informazioni in merito alla provenienza del bene (precedente vendita, donazione, successione ecc…).

Tali informazioni vengono normalmente ricavate dall’agenzia immobiliare o dal mediatore a mezzo della richiesta al proprietari della comprovante documentazione immobiliare (rogito di acquisto, dichiarazioni di successione, accettazione di eredità, rogito di donazione ecc…).

2. La situazione urbanistica del bene

Sarà poi opportuno provvedere all’indicazione della situazione urbanistica dell’immobile che si propone di acquistare.
In altri termini, dovranno essere specificati tutti titoli autorizzatori e abilitativi che hanno interessato la costruzione (permessi di costruire, licenze, concessioni, condoni, sanatorie, varianti ecc…).

Nel caso in cui la proposta irrevocabile si riferisca all’acquisto di un terreno, dovranno essere indicati i dati relativi alla destinazione urbanistica dell’appezzamento.
Tali dati potranno essere ricavati dal CDU (Certificato di destinazione urbanistica) che sarà consegnato dal proprietario del terreno.

3. Il prezzo offerto

Sicuramente immancabile sarà l’indicazione del prezzo di acquisto del bene immobile.
È molto importante definire nella proposta sia l’importo complessivo dell’operazione, sia le specifiche modalità di pagamento del corrispettivo.

Altrettanto importante sarà includere nella proposta irrevocabile le tempistiche da rispettare per i pagamenti e l’eventuale prestazione di garanzie reali o personali.

Qualora la proposta di acquisto si riferisca a beni ancora da costruire (c.d. acquisto su carta o a progetto con applicazione del D. lgs. 122 del 2005), è consigliabile inserire l’eventuale presenza di pagamenti legati ai SAL (Stati d’avanzamento lavori) dell’immobile da edificare.

4. La caparra confirmatoria

Sotto altro profilo, è bene precisare che di solito al momento della firma di un proposta di acquisto irrevocabile il proponente consegna, unitamente alla proposta stessa, una data somma di danaro.
Tale adempimento assolve al compito di rendere maggiormente fermo l’impegno e la volontà di acquisto del proponente agli occhi del venditore dell’immobile.

Tale somma, da considerarsi quale caparra confirmatoria, può essere versata con assegno bancario o circolare, non trasferibile, intestato al venditore.
Essa resterà per così dire “bloccata” per tutto il periodo di validità della proposta di acquisto.

A parere di chi scrive, è sempre conveniente in questa fase eseguire il versamento della predetta somma a mezzo di modalità tracciabili.
Ciò al fine di garantirsi, per qualsiasi eventualità, la prova del pagamento eseguito.

Inoltre, dal momento che la proposta irrevocabile interviene in una fase oltremodo preliminare dell’intera operazione immobiliare, è altresì saggio limitarsi alla corresponsione della cennata caparra in misura sempre molto contenuta.
Non occorrerà pertanto procedere al versamento del consueto 20% del prezzo di acquisto.

È bene rammentare infatti che tale dazione di pagamento non deve intendersi come iniziale versamento di un acconto sul prezzo, bensì come semplice strumento rafforzativo della parola data a mezzo della proposta irrevocabile d’acquisto.
Qualora la proposta irrevocabile non venga accettata dal proprietario dell’immobile, il mediatore o colui che ha ricevuto la proposta medesima dovrà restituire quest’ultima unitamente alla somma versata dall’acquirente.

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5. Il termine di efficacia

Sotto altro aspetto, la proposta di acquisto si definisce irrevocabile proprio in quanto contiene la precisa volontà del proponente di mantenere ferma la propria intenzione d’acquisto per un periodo di tempo ben determinato.

Tale termine decorre dal giorno in cui il venditore riceve materialmente la proposta e ne è quindi a conoscenza.
In via preliminare, è sempre ragionevole fissare un termine di validità della proposta irrevocabile in misura molto contenuta.

Nulla osta, infatti, che allo scadere del termine indicato il potenziale acquirente possa nuovamente proporre l’acquisto al proprietario dell’immobile a mezzo di una seconda proposta e alle medesime condizioni.
Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, nella proposta irrevocabile, prevista e disciplinata dall’art. 1329 c.c., l’irrevocabilità costituisce una qualità intrinseca della proposta stessa.
Detta irrevocabilità permane fino a quando interviene la scadenza del termine in essa contenuto.

Allo scadere di siffatto termine si verifica quindi una sorta di automatismo per il quale la proposta di acquisto perde la propria efficacia senza che all’uopo occorra alcun atto di revoca da parte del proponente acquirente.

Chiaramente, attesa l’autonomia negoziale e decisionale in materia, è nelle facoltà di quest’ultimo formulare una proposta di acquisto “ultrattiva”: vale a dire una proposta irrevocabile che, anche alla scadenza del termine in essa indicato, continui a produrre i propri effetti giuridici.

Inoltre, la proposta si considera irrevocabile, ai sensi dell’art. 1329 c.c., anche quando il summenzionato termine venga fatto decorrere a far data dal compimento di una determinata attività da parte del venditore destinatario.

È doveroso chiarire che in mancanza dell’indicazione del termine, la proposta si dovrà considerare come “pura e semplice”.
In altri termini, essa non potrà più considerarsi come irrevocabile bensì come “revocabile” dal proponente in ogni momento e fino all’effettiva conclusione del contratto d’acquisto dell’immobile.

6. L’indicazione del mediatore (ove presente)

Nel caso in cui l’operazione dovesse concludersi grazie all’intermediazione immobiliare di un terzo soggetto, si renderà necessario introdurre nella proposta irrevocabile anche i dati relativi a quest’ultimo e le relative provvigioni ivi incluse le imposte e gli accessori di legge.

Proprio con riferimento a tale ultimo aspetto, si suggerisce di chiare in maniera palmare il soggetto in capo al quale dovranno imputarsi le spese di mediazione.
Capita infatti molto spesso di assistere a scomodi malintesi in fase di successiva stipula del rogito definitivo di vendita in ordine a chi debba accollarsi le spese di mediazione.

È bene rammentare inoltre che il momento esatto nel quale sorgerà l’obbligo di corrispondere a mediatore la provvigione è quello dell’accettazione della proposta irrevocabile da parte del venditore proprietario.
Infatti, ai sensi dell’art. 1755 c.c. “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (n.d.r. salvo patto contrario tra le stesse), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.”.

In tal verso si muove anche l’orientamento della Cassazione.
Quest’ultima, infatti, in più occasioni ha chiarito che l’accettazione della proposta irrevocabile, con tutti gli effetti che ne derivano, costituisce atto idoneo a far sorgere il vincolo delle parti al pagamento della provvigione previamente pattuita con l’intermediario.

7. La condizione di concessione del mutuo da parte della banca

Accade con molta frequenza nella prassi che l’acquisto di un immobile sia strettamente legato alla concessione di un mutuo ipotecario da parta della banca.
Per tali ragioni, sin dalle preliminari trattative, le parti prendono reciprocamente atto che l’effettiva conclusione dell’operazione immobiliare è condizionata alla positiva conclusione della pratica bancaria di finanziamento in favore dell’acquirente.

In ragione di ciò, si usa subordinare la proposta irrevocabile di acquisto alla condizione sospensiva dell’intervenuto rilascio dell’importo necessario da parte dell’istituto di credito.
Ne consegue che la proposta irrevocabile d’acquisto inizierà a produrre i propri effetti soltanto a seguito dell’intervenuta concessione del mutuo bancario in favore del proponente.

L’accettazione del venditore

Se la proposta irrevocabile di acquisto risulta completa di tutti gli elementi soprindicati, una volta che interviene l’accettazione del proprietario venditore, essa si trasforma in un vero e proprio preliminare di compravendita.
Proprio in virtù di tale effetto, prima della firma, si suggerisce di leggere attentamente i modelli prestampati che sovente vengono sottoposti dalle agenzie immobiliari.

Non sempre infatti in tali modelli viene chiaramente espresso che la proposta d’acquisto, in caso di accettazione del venditore, si converte in un preliminare.
Qualora invece la proposta non riporti in sé tutti gli elementi essenziali, la stessa non potrà convertirsi in un preliminare di vendita, anche in caso di accettazione da parte del proprietario venditore.

Potrebbe tuttavia capitare che le parti malgrado la formalizzazione di un proposta di acquisto da parte del proponente, intendano comunque procedere con la stipula di un successivo contratto preliminare di compravendita.

A tal fine, onde evitare inutili incomprensioni, nonché al fine di escludere l’attivazione del descritto automatismo, si renderà necessario inserire nella proposta di acquisto l’espressa previsione di una futura stipula di un contratto preliminare tra le parti.

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