La CTR Lazio chiarisce che valore hanno le relazioni di stima dell’Ufficio Tecnico Erariale  

Dott. Luca Procopio

CTR LAZIO n. 1621, depositata 11.6.2020

Le relazioni di stima effettuata dall’UTE dell’Agenzia delle entrate, in ordine al valore normale in comune commercio dei beni immobili, costituiscono quanto al contenuto un semplice atto di parte, che il contribuente può benissimo contrastare.

La CTR Lazio, nel richiamare una consolidata giurisprudenza di legittimità, riafferma che, in tema di imposta di registro e altre imposte indirette connesse al valore in comune commercio di beni immobili oggetto di compravendita, la “relazione di stima” predisposta dall’UTE dell’Agenzia delle entrate (oppure oggi dagli Uffici Provinciali del Territorio sempre dell’Age zia delle entrate) «costituisce una mera perizia di parte, cui è attribuibile un valore di atto pubblico solo in ordine alla sua provenienza e non anche per quel che riguarda il suo contenuto».

Di conseguenza, ragionano i giudici di seconde cure, vi è «l’esigenza di confrontare le risultanze della stima dell’Ufficio tecnico erariale, poste a base dell’atto impositivo, con i rilievi in senso contrario proposti dalla parte contribuente», che ben possono essere rappresentati attraverso la perizia di stima effettuata da un istituto di credito al fine della concessione del mutuo per l’acquisto del bene immobile attenzionato dall’Agenzia delle entrate.

Inoltre, nella sentenza in esame, viene biasimata la scelta dell’Agenzia delle entrate di supportare la determinazione del valore venale in comune commercio dell’unità immobiliare compravenduta nel Comune di Roma con altri quattro immobili collocati territorialmente in zone oggettivamente differenti della medesima città e, inoltre, senza considerare lo specifico stato conservativo del bene immobile compravenduto.

 

TESTO DELLA SENTENZA

Commissione Tributaria Regionale Lazio n. 1621 del 11.6.2020

1.L’ Agenzia delle Entrate propone appello contro la sentenza n.7753/11/2019, con la quale la CTP accoglieva un ricorso avverso l’awiso di rettifica e liquidazione n.° xxxxxxxxxxxxx che, in relazione ad un atto di compravendita di un complesso immobiliare sito a Roma in cxxxxxxxx, ne rideterminava il valore in € xxxxxx,00   rispetto ad un dichiarato per € xxxx,00.

Lamenta la appellante Agenzia che la CTP non ha correttamente considerato i seguenti aspetti: a) la rideterminazione del valore dell’atto è stata effettuata sulla base delle stime dell’Ufficio Tecnico, le cui risultanze sono state indebitamente svalutate dalla gravata sentenza; b) l’atto in questione indicava ampiamente i criteri seguiti per pervenire al nuovo valore, così mettendo il contribuente nelle condizioni di conoscere sia l’an che il quantum della pretesa impositiva; c) al medesimo fine è stata effettuata una comparazione con immobili similari, peraltro tenendo conto di una loro diversa collocazione.

La società, in sede di controdeduzioni e di successive memorie, chiede l’integrale conferma della gravata sentenza, rispetto alla quale in particolare evidenzia i seguenti aspetti: a) erroneità dei criteri di stima adottati dall’Ufficio; b) differenza delle zone in cui sono collocai gli immobili presi a comparazione; c) inesistenza nella zona di interesse di un.mercato direzionale e di quotazioni sul mercato uffici; d) mancata considerazione dello stato di conservazione degli immobili presi a comparazione; e) erroneità nel conteggio della superficie dell’immobile in esame; f) mancata effettuazione del test finale di ammissibilità o divergenza della percentuale assoluta; g) mancato rispetto dei criteri di ripartizione dell’onere della prova.

2.L’appello non merita accoglimento, avendo la CTP valutato in modo assolutamente corretto e condivisibile gli aspetti caratterizzanti l’odierna controversia.

Rispetto alle motivazioni già proposte dalla CTP è possibile ribadire le seguenti considerazioni:

–la giurisprudenza della Corte di Cassazione è oramai costante circa il valore da attribuirsi alle relazioni di stima di immobili redatte dall’UTE.

Premesso infatti che nel processo tributario le contrapposte parti processuali, da un lato l’Amministrazione finanziaria e dall’altro il contribuente, sono da collocarsi sullo stesso piano, la Corte ha affermato il principio che detta relazione di stima costituisce una mera perizia di parte, cui è attribuibile un valore di atto pubblico solo in ordine alla sua provenienza e non anche per quel che riguarda il suo contenuto (sul punto Cass. Ord. 3548/2018 ed anche Cass. 8890/2007).

Di qui la avvertita esigenza di confrontare le risultanze della stima dell’Ufficio tecnico erariale, poste a base dell’atto impositivo, con i rilievi in senso contrario proposti dalla parte contribuente.

–in particolare deve essere considerato che l’immobile di cui alla odierna controversia, è stato fatto oggetto da parte dell’Ufficio di una comparazione con altri quattro immobili, in quanto ritenuti dall’Ufficio stesso come caratterizzati da similari caratteristiche, sia intrinseche che estrinseche.

E tuttavia è emerso che già sotto il profilo della loro collocazione territoriale i detti immobili sono situati in zone di Roma del tutto diverse rispetto a quelle che caratterizzano xxxxx, e precisamente in Via xxxxx, Viale dxxxa, Via xxxx e Viale xxxxxxx.

Rilievo questo tanto più significativo ove si rifletta sul fatto che non soltanto si è in presenza di zone oggettivamente differenti, ma anche che la zona direttamente interessata è priva di valori riguardanti mercati direzionali o uffici.

–sotto l’ulteriore aspetto delle condizioni intrinseche l’Ufficio ha omesso di considerare, nella motivazione dell’atto impositivo, lo stato di conservazione del complesso immobiliare che si pretende di rivalutare rispetto alle analoghe condizioni degli altri immobili.

–la gravata sentenza ha operato un puntuale richiamo al chiarimento,intervenuto ad opera della Corte di Cassazione, ove come nel caso di specie sia stata prodotta una perizia di stima effettuata da un istituto di credito al fine della concessione di un mutuo immobiliare (in tal senso Cass. 5190/2017).

Infatti in tal caso si è in presenza di una valutazione svolta in un quadro di presumibile terzietà, essendo stata chiamata l’xxxxa valutare le modalità e le condizioni di concessione di un siffatto mutuo.

La controvertibilità e complessità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Commissione respinge l’appello e compensa le spese.

 

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