Acquisto d’immobile e caparra confirmatoria: aspetti da conoscere

Avv. Pino Cupito


Accade spessissimo che alla firma di un contratto ci venga richiesto il pagamento di un caparra confirmatoria.
Più in particolare tale caparra, viene normalmente concordata tra le parti mediante un’apposita clausola inserita nel contratto.
Tuttavia, una volta consegnata la caparra si è soliti interrogarsi su quali siano i diritti e i doveri che sorgono a carico delle parti.

Innanzitutto occorre chiarire che quando si parla di caparra, in realtà, non ci si riferisce soltanto ad una sorta di anticipo o acconto sul prezzo ma a qualcosa di ben diverso.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del codice civile il quale stabilisce che:

“1. Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
2. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
3. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”

La caparra confirmatoria svolge una triplice funzione

a) Funzione “confirmatoria”

In altre parole, a mezzo della sua consegna, colui che l’ha versata può dimostrare sostanzialmente l’esistenza di un impegno contrattuale tra le parti.
Deve infatti precisarsi che la caparra, in assenza di altre prove sull’impegno siglato tra le parti, rappresenta una “presunzione” utilizzabile da colui che l’ha prestata al fine di dimostrare l’esistenza di un contratto al quale la caparra stessa sarebbe collegata.

b) Funzione di “acconto” sul prezzo dovuto

La seconda funzione, quella di “acconto”, consente al soggetto che corrisponde la caparra di imputarne successivamente il valore della caparra medesima sul prezzo complessivamente pattuito nel contratto.

Immaginiamo l’ipotesi di un contratto preliminare di compravendita nel quale il prezzo concordato per l’acquisto di un appartamento sia di euro 120.000.
Immaginiamo inoltre che la caparra versata dal futuro acquirente sia di euro 20.000.
Al momento dell’atto definitivo notarile di vendita, l’acquirente potrà imputare il valore della caparra già versata (euro 20.000) sul prezzo iniziale d’acquisto (euro 120.000) e corrispondere quindi al venditore soltanto il residuo prezzo di euro 100.000.

c) Funzione di indennizzo

La terza funzione della caparra è quella di “indennizzo”.
Similmente alla clausola penale, la caparra confirmatoria svolge l’importante funzione di rafforzare il diritto (al risarcimento) del creditore che la riceve.

Essa inoltre determina altresì, preventivamente, quale sarebbe il danno economico che potrebbe causare l’inadempimento della parte che la versa.
La Cassazione, infatti, chiarisce espressamente che la caparra confirmatoria svolge il ruolo di una liquidazione anticipata e convenzionale del danno e tale liquidazione è volta ad evitare l’instaurazione di un contenzioso tra le parti.

Tutte e tre le funzione sopra descritte, se non è convenuto diversamente tra le parti per contratto, si cumulano normalmente tra loro.
Tuttavia, i contraenti possono tranquillamente decidere che la caparra abbia soltanto una funzione di conferma dell’impegno preso escludendo ad esempio l’operatività della funzione di indennizzo.

Infine deve precisarsi che la caparra confirmatoria rappresenta un prestazione del tutto autonoma e indipendente rispetto al prezzo pattuito dalle parti.
Infatti essa può essere convenuta anche in un contratto separato rispetto al contratto principale.

Sul punto la Cassazione è molto chiara:

“essa si qualifica come un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale), e, sebbene la prestazione della caparra confirmatoria, necessaria al perfezionamento del negozio, sia riferita dall’art. 1385, comma 1, c.c. al momento della conclusione del contratto principale, le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono, tuttavia, differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite.”

Che succede in caso di inadempimento della prestazione?

Di regola quando si pattuisce una caparra confirmatoria, chi la versa si guarda bene dall’adempiere fedelmente le proprie obbligazioni.
Ciò in ragione delle complesse conseguenze economiche che deriverebbero da un eventuale inadempimento contrattuale.

Nel caso in cui colui che risulta inadempiente è il soggetto che ha “ricevuto” la caparra, la parte che l’ha versata avrà due strade dinanzi a se:
1.  recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria;
2. chiedere l’“esecuzione” o la “risoluzione” del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno (anche in tal caso la caparra potrà essere richiesta in quanto perde la sua funzione originaria);

Diversamente invece, qualora il soggetto inadempiente è colui che ha “versato” la caparra, l’altra parte può a proprio insindacabile giudizio:
1. recedere dal contratto trattenendo la caparra;
2. chiedere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno restituendo la caparra;
3. chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno, restituendo la caparra.

In altri termini se la parte che ha adempiuto la propria prestazione sceglie l’esecuzione o la risoluzione del contratto, deve necessariamente restituire la caparra ricevuta.
In tale ipotesi, infatti, il risarcimento del danno riceve la propria disciplina dalle norme generali e la caparra perde la propria funzione di risarcimento del danno da inadempimento.

Appare chiaro quindi che il versamento della caparra non esclude assolutamente il diritto del contraente danneggiato dall’inadempimento dell’altra parte a chiedere il risarcimento del danno.
Sotto altro profilo, se la parte adempiente sceglie di recedere dal contratto, tale scelta è preferibile ritenerla come irrevocabile, malgrado diversi orientamenti al riguardo.

Ma attenzione!
Il recesso contrattuale è possibile solo nel caso in cui l’inadempimento dell’altra parte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente.

Caparra pagata con assegno bancario non incassato dal venditore

Spessissimo la caparra confirmatoria viene corrisposta al venditore mediante un assegno bancario. Ciò in quanto l’art. 1197 comma 1 c.c. consente al debitore di liberarsi dell’obbligazione eseguendo una prestazione diversa con il consenso del debitore.

Non impedisce la valida costituzione della caparra il fatto che il venditore che riceve l’assegno non lo porti all’incasso per ragioni a lui imputabili.

Infatti, nel caso in cui quest’ultimo abbia accettato tale modalità di corresponsione della caparra confirmatoria, ha l’onere di porre all’incasso il titolo.

In altri termini, ove l’assegno non venga posto all’incasso, il mancato buon fine del pagamento è conseguenza del comportamento del solo venditore.

La Cassazione sul punto è impostata sul seguente orientamento: Potendo la caparra essere costituita anche mediante consegna di assegno bancario, incorre in comportamento contrario a correttezza e buona fede il prenditore che, accettato l’assegno, non lo ponga all’incasso, con la conseguenza che insorgono a suo carico gli obblighi propri della caparra e, dunque, quello della restituzione del doppio nel caso di inadempienza all’obbligazione cui la caparra stessa si riferisce(tra le altre Cass. 09.08.2011, n. 17127).

Ciò in quanto:  “in base alla regola di correttezza posta dall’articolo 1175 cod. civ., l’obbligazione del debitore si estingue a seguito della mancata tempestiva presentazione all’ incasso del titolo di credito da parte del creditore, che in tal modo, viene meno al suo dovere di cooperare in modo leale e fattivo all’adempimento del debitore. Deve quindi ritenersi che, se il creditore omette, violando la predetta regola di correttezza, di compiere gli adempimenti necessari affinché il titolo sia pagato, nei termini di legge, dalla banca trattaria, tale comportamento omissivo deve essere equiparato, a tutti gli effetti di legge, all’avvenuta esecuzione della diversa prestazione”, con conseguente estinzione dell’obbligazione, ex art. 1197 cod. civ.” (Cass. n. 12079/2007)

Che succede se colui che ha ricevuto la caparra non vuole più restituirla?

Il soggetto che ha versato la caparra ha diritto, così come anche l’altro contraente, alla corretta esecuzione delle prestazioni pattuite per contratto.
Qualora la caparra originariamente versata non viene più restituita, non resta che intraprendere un giudizio che accerti la mancata restituzione della caparra.
Sarà dunque il giudice ad ordinare, in caso di esito vittorioso del giudizio, il versamento del doppio della caparra, o il risarcimento del danno e la restituzione della caparra già versata.

Che differenza c’è tra la Caparra confirmatoria e l’Acconto?

Questa è una differenza che molti sottovalutano nella prassi delle operazioni immobiliari.
La caparra confirmatoria si distingue dall’acconto in quanto quest’ultimo, diversamente dalla prima, non svolge alcuna funzione di garanzia.

L’acconto costituisce infatti un mero anticipo sul prezzo finale che le parti hanno pattuito tra loro nel contratto e quindi si tratta di un adempimento parziale e preventivo.
La caparra invece viene versata, in primo luogo, indipendentemente dal prezzo concordato e, in secondo luogo, in aggiunta al prezzo stesso, salva la possibilità di imputarla successivamente sul prezzo di vendita.

Si pensi ad esempio a una persona che firma un contratto di acquisto con un prezzo di euro 100.000, versando una caparra euro di 20.000. Al momento della consegna del bene oggetto della vendita, si dovrebbe versare la differenza di 80.000 e ottenere indietro la caparra di 20.000 già versata in precedenza.

Per evitare questo doppio passaggio di denaro, il venditore potrebbe trattenere la caparra di 20.000 ed accettare la minor somma di 60.000 euro (ossia gli 80.000 euro detratti della caparra già incassata).
Alla luce di tali considerazioni, si suggerisce di prestare molta attenzione nel pattuire e versare o ricevere una caparra confirmatoria, proprio in ragione delle conseguenze non proprio facili da gestire nell’ipotesi di inadempimento contrattuale.

Sul punto la Cassazione interviene per chiarire come intendere le espressioni utilizzate nel contratto stabilendo che: “Qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto, che evidenzino l’uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva.” (Cass. 21.05.2018, n.12423)

 

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