Avv. Pino Cupito

È noto che al momento dell’acquisto di un immobile da destinare ad uso proprio o da destinare ad una speculazione e quindi ad una successiva rivendita da parte dell’investitore immobiliare, si deve eseguire una preliminare analisi della relativa documentazione.

È altrettanto noto che uno dei primi documenti che viene visionato è proprio la piantina catastale o anche detta “mappa catastale”.

Ciò che invece è un po’ meno noto è che le planimetrie da dover analizzare con attenzione in fase di acquisto immobiliare sono in realtà due.

Infatti, oltre alla planimetria catastale ovvero la mappa depositata presso il Catasto, esiste una seconda planimetria, ben più importante della prima, che è la “mappa comunale”.

Difatti, è molto frequente nella pratica commerciale immobiliare il verificarsi di seri problemi allorchè si scopre che la tre due piantine soprindicate risultino delle difformità più o meno rilevanti.

Nello specifico è abbastanza frequente che le risultanze comunali siano diverse e non conformi con le risultanze del catasto e ciò richiede sempre un rapido intervento riparatore che può rivelarsi anche alquanto oneroso in fase di acquisto dell’immobile.

Senza peraltro considerare che la mancata conoscenza di tali difformità e la scoperta successiva della stessa, oltre a pregiudicare la rivendita del bene può essere fonte di cause legali.

Differenza tra la planimetria catastale e comunale

Innanzitutto occorre distinguere, come appena detto, i due documenti.

Ogni immobile, indipendente o in condominio, ha due planimetrie o mappe di carattere “catastale” e “comunale”.

a) La planimetria catastale

Questo primo tipo di planimetria, molto più conosciuto anche da chi non si occupa di immobiliare, rappresenta la mappa dell’immobile (la pianta) che si trova depositata presso l’archivio della sede locale del catasto.

Tale tipologia di piantina ha una enorme rilevanza tecnica.

In caso di difformità tra le risultanze della planimetria catastale e lo stato attuale dell’immobile che si intende acquistare, si possono avere rilevanti ripercussioni in sede di stipula del rogito notarile di vendita ed essere sanzionati addirittura con la nullità dell’atto.

Senza peraltro considerare che una simile eventualità può essere causa anche di rifiuto di finanziamento da parte della banca alla quale si fa richiesta di mutuo.

Ciò in quanto, in fase di stipula del rogito notarile o in fase di perizia dell’immobile da parte della banca mutuante, si dovrà dimostrare la perfetta rispondenza della situazione reale con la situazione catastale e planimetrica.

Si parla al riguardo della conformità dello stato di fatto e di diritto.

Da ciò si evince che parliamo di una tipologia di controllo che va eseguita durante la fase antecedente all’acquisto (in verità dovrebbe essere uno dei primissimi controlli da eseguire) per verificare se l’immobile raffigurato sulla planimetria catastale sia effettivamente quello che realmente si sta acquistando.

In altri termini, si dovrà andare a verificare se la struttura dell’immobile e la sua distribuzione interna sia perfettamente rispondente a quanto indicato nella piantina catastale.

È chiaro allora che ogni sopralluogo dovrà essere preceduto dal ritiro di una planimetria catastale aggiornata.

Una volta che il sopralluogo ha dato esito positivo rispetto ai dati che emergono dalla planimetria catastale, si dovrà procedere ad un confronto molto analitico con le risultanze degli archivi comunali.

Vale a dire che la planimetria catastale dovrà essere conforme a quella comunale.

È per tali ragioni che si consiglia quindi di procedere di pari passo anche con la raccolta e l’analisi della documentazione depositata presso l’ufficio tecnico comunale.

In caso di modifiche subite dall’immobile si noterà infatti che entrambe le planimetrie dovranno essere aggiornate e modificate.

b) La planimetria comunale

Questo è il documento più importante allorchè ci si appresti all’acquisto di un immobile.

La planimetria comunale è depositata presso l’ufficio tecnico del Comune nel quale risulta ubicato l’immobile.

La sua maggiore importanza rispetto alla planimetria catastale sta nel fatto che la planimetria comunale risulta strettamente agganciata al permesso di costruire o ad altro titolo abilitativo rilasciato dal Comune per la costruzione dell’immobile o per interventi già eseguiti sullo stesso.

In altre parole tale tipologia di mappa è quella che consente all’acquirente di capire cosa risulta denunciato agli uffici comunali competenti.

Unitamente a tale documento, presso il Comune si potrà rinvenire anche la documentazione di progetto alla quale la planimetria si riferisce.

Da tutto ciò consegue che, allorquando il proprietario venditore dell’immobile abbia eseguito delle modifiche sull’immobile (ad es. una redistribuzione degli spazi interni o ancora la realizzazione di nuove aperture e/o chiusure), avrà dovuto provvedere all’aggiornamento della piantina comunale aggiornandola.

Ed è proprio questo l’accertamento che si dovrà compiere nel caso in cui l’acquirente avesse notizia di una modifica dello stato dei luoghi eseguita dal proprietario.

L’importanza di tali informazioni prima dell’acquisto si comprende se si considera che per l’aggiornamento delle planimetrie comunali è necessario attivare una procedura molto complessa che dovrà essere seguita da un tecnico espero ed abilitato.

Occorre inoltre precisare che molto spesso nella pratica commerciale si confonde la situazione catastale dell’immobile con la sua regolarità edilizia.

Sono due cose differenti.

La situazione catastale rappresenta soltanto l’insieme di dati presenti al catasto che riguardano l’immobile.

Quando si parla di “corrispondenza catastale” si fa riferimento alla conformità tra i dati che emergono dalla visura catastale e lo stato di fatto dell’immobile.

Tali risultanze hanno una valenza prettamente fiscale.

Ciò significa che non possono avere alcun valore di prova in ordine alla regolarità dell’immobile sotto l’aspetto “edilizio”.

Quando invece si fa riferimento alla corretta “situazione urbanistica” dell’immobile si intende la corrispondenza che deve esserci tra i dati contenuti nel titolo abilitativo (permesso di costruire ecc…) con cui il Comune ha concesso l’autorizzazione alla realizzazione dell’immobile o alla sua modifica e lo stato di fatto dell’immobile stesso.

Tale accertamento è quello maggiormente importante in quanto è imprescindibile prima di procedere al rogito notariale e prima di eseguire qualunque tipo di intervento (ristrutturazione, rimozione mura ecc…).

In definitiva, per poter accorgersi con certezza della presenza di un eventuale abuso edilizio commesso sull’immobile bisogna verificare tutto sulla base del titolo rilasciato dal comune non sulla scorta di quanto riportato sulla visura catastale.

Che succede se la planimetria catastale non è uguale alla planimetria comunale?

Non sempre ci si rende conto che magari l’immobile è soggetto ad un problema di difformità dei dati catastali rispetto ai dati comunali.

Il momento in cui solitamente vengono fuori tali problematiche è quasi sempre il momento della vendita ed in particolare il momento dell’analisi della documentazione urbanistica.

Pensiamo ad esempio alla scoperta di verande, balconi, pareti e quant’altro che risultano disallineati tra le due schede (catastale e comunale).

Ebbene, allorché si accerti che tra la planimetria catastale e quella comunale ci sono delle difformità occorre provvedere alla correzione e all’aggiornamento dei dati.

Molto spesso si tende a dare, come detto, maggiore importanza alla correzione dei dati presso gli uffici del Catasto.

Al contrario, maggiore importanza ha la correzione e l’aggiornamento presso gli uffici tecnici comunali.

Ciò in quanto, come sopra indicato, sono le risultanze comunali ad avere valore probatorio sulla regolarità urbanistica dell’immobile.

È inoltre bene precisare che, nella gran parte dei casi, le difformità tra catasto e ufficio tecnico comunale riguardano immobili più risalenti nel tempo, ma non si deve escludere a priori la possibilità di tali problematiche anche in immobili di recente costruzione.

Sotto il profilo pratico la prima cosa da fare è dare mendato ad un tecnico esperto ed abilitato per l’esecuzione di ogni verifica e ricerca, presso gli uffici, tesa ad individuare l’esistenza del problema.

Qualora lo stato di fatto dell’immobile risulti regolare in quanto corrispondente con la planimetria depositata al comune ed il relativo progetto, significa che l’intervento del tecnico sarà limitato ad una mera correzione ed aggiornamento dei dati conservati presso il Catasto.

Diversamente, qualora si riscontri una difformità dello stato di fatto rispetto alla mappa comunale ed al progetto depositato all’ufficio tecnico comunale, l’intervento del tecnico sarà molto più complesso in quanto consisterà nell’attivazione e la cura di una procedura di sanatoria dell’abuso sempre che quest’ultimo possa considerarsi sanabile secondo la normativa vigente.

E ciò accada anche se lo stato di fatto è conforme ai dati di catasto (perché come abbiamo visto ciò che prevale è il dato comunale).