Avv. Pino Cupito
Gli investimenti immobiliari non sono cosa semplice, ma con le dovute conoscenze e le giuste figure professionali si possono raggiungere davvero ottimi risultati.
Un’operazione alla quale ho partecipato mi ha dato lo spunto per descrivere in cosa consiste un’operazione di Flipping (o di Trading immobiliare che dir si voglia) e per offrire alcuni interessanti spunti di riflessione.
Cos’è il “Flipping” immobiliare?
Il Flipping immobiliare è quel particolare tipo di operazione che consiste nell’acquisto di un immobile, nell’immediata ristrutturazione e nella sua rivendita ad un prezzo che tenga conto degli interventi eseguiti e del massimo profitto realizzabile.
Se condotta con la necessaria attenzione e professionalità, questo tipo di operazione può generare anche notevoli margini di guadagno.
Naturalmente, quando si parla di Flipping immobiliare bisogna sempre tenere presente che in esso intervengono una serie di fattori molto importanti e che le competenze per la sua realizzazione spaziano in vari settori.
Infatti, le numerose variabili che potrebbero intervenire durante la realizzazione di una simile operazione, se non ben gestite, potrebbero pregiudicare il raggiungimento dell’obiettivo prefissato.
Mantenere una mentalità neutrale
Purtroppo, capita molto spesso che quando ci si avvicina all’acquisto di un immobile, sia esso una casa, una villa, un capannone o un locale commerciale, l’intera operazione viene vissuta e condotta dal potenziale acquirente sulla base dei propri gusti personali.
In altri termini, ci si lascia condizionare dalle proprie convinzioni circa la bellezza, il valore, la collocazione e la redditività di un determinato immobile.
In tal modo, si tralasciano le vere caratteristiche della proprietà che si intende acquistare compromettendo la neutrale valutazione del cespite da acquistare.
In poche parole l’immobile non lo si conosce o lo si valuta male.
L’attività di ricerca dell’immobile
Appare dunque evidente che la parte più importante , almeno nella fase iniziale di un’operazione di Flipping immobiliare, è quella della ricerca.
Per ricerca si intende quell’attività di raccolta del maggior numero di informazioni possibili sul potenziale acquisto e su tutti gli aspetti che lo circondano.
Comprare ad esempio un lussuoso appartamento collocato in un quartiere con una prezzatura di mercato molto bassa, ne renderebbe certamente difficoltosa la successiva rivendita con profitto.
In via soltanto esemplificativa e non esaustiva si deve iniziare l’indagine valutando l’immobile in sé, le sue caratteristiche, i suoi difetti e i suoi pregi.
Successivamente, ulteriori informazioni dovranno riguardare la sua collocazione, la sua prossimità con mezzi di trasporto, scuole, uffici, supermercati ed ogni eventuale servizio e/o esercizio commerciale che possa in qualche modo qualificare direttamente la zona ed indirettamente l’immobile da acquistare.
Ancora, qualora l’immobile sia collocato all’interno di un fabbricato, si renderà quanto meno opportuno valutare attentamente le effettive condizioni di conservazione dello stabile e l’eventuale pianificazione ed approvazione, da parte dei condomini, di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Tale eventualità cambierebbe in modo radicale la prospettiva di guadagno e forse anche di rivendita dell’immobile, al prezzo che originariamente ci si era prefissati nel progetto.
Un’agenzia immobiliare di fiducia
La più importante fonte di informazioni può essere sicuramente l’agenzia immobiliare di fiducia.
Tramite l’agenzia, infatti, si può effettuare una prima mappatura del Comune presso il quale si intende procedere con l’operazione immobiliare.
Per mappatura si intende lo studio di fattibilità dell’operazione sulla base dei prezzi di mercato al metro quadro dell’area che interessa.
Successivamente si andrà a classificare le aree per riuscire a restringere il raggio di azione e per riuscire a comprendere quelle maggiormente profittevoli per l’operazione.
Una cosa molto importante da ricordare è che non sempre le aree cittadine con il valore di mercato al metro quadro più alto rappresentano la migliori zone per un’operazione immobiliare di Flipping.
Anzi molto spesso, al fine di garantire all’operazione un prezzo di acquisto più favorevole, si interviene in aree cittadine che presentano un valore di mercato più moderato al fine di consentire una rivendita con maggior profitto.
L’acquisto dell’immobile
Molti potrebbero pensare che il guadagno si vede al momento della vendita dell’immobile.
In realtà, il vero affare lo si compie al momento dell’acquisto.
Per tali ragioni bisogna prestare massima attenzione proprio a tale fase della procedura.
Rilevanza essenziale rivestirà pertanto il corrispettivo che si pattuirà nel primo rogito.
Sotto questo aspetto, un’operazione di Flipping con buone probabilità di successo richiede che il costo di acquisto dell’immobile da ristrutturare non debba mai superare il 70% circa del suo prezzo di mercato.
È evidente che non sempre si riuscirà ad avere una simile decurtazione di prezzo.
Tuttavia, questo è il valore di riduzione (30%) al quale di dovrà sempre tendere in qualsiasi fase di negoziazione con il proprietario venditore.
Nello specifico, si arriva a calcolare una percentuale del 70% in ragione del fatto che, nell’economica complessiva dell’operazione, e quindi già in fase di acquisizione dell’immobile, bisogna necessariamente considerare le successive spese che l’operazione di Flipping imporrà (ristrutturazione dell’appartamento, imprevisti, spese professionisti, tasse etc…).
Il ruolo dei professionisti
L’acquisto di qualsiasi immobile, anche se non necessariamente orientato alla conclusione di un’operazione di Flipping, coinvolge sempre attività molto complesse sotto il profilo eminentemente tecnico.
Ne consegue che ogni aspetto legale, contabile, commerciale, urbanistico e fiscale richiede la partecipazione di professionisti specializzati che possano affiancare l’investitore immobiliare nella realizzazione dell’affare.
In particolare, grande rilevanza avrà la fase di analisi della documentazione immobiliare.
Basti semplicemente considerare che è in questa fase che si acquisiscono tutte le informazioni in ordine alla proprietà dell’immobile, alla sua provenienza, alla sua situazione urbanistica e alla sua eventuale sottoposizione a vincoli di altri soggetti (ad. es. pignoramenti, sequestri etc…).
È agevole dunque considerare come la conduzione di tale fase istruttoria richiede necessariamente l’intervento di professionisti del settore.
I rapporti con le banche
Molto sconsigliato è eseguire un’operazione immobiliare, soprattutto di Flipping, mediante l’utilizzo di danaro proprio.
La soluzione operativa diffusa è il ricorso al credito bancario con l’accensione di mutui per la realizzazione della provvista necessaria al pagamento del corrispettivo iniziale.
È bene tener presente che una simile operazione richiede una liquidità superiore al semplice valore di acquisto dell’immobile.
Anche sotto tale profilo, molto importante sarà quindi l’assistenza di un professionista del settore che possa veicolare l’investitore verso le soluzioni meno dispendiose e più convenienti in termini di valore degli interessi monetari sul capitale acquisito e di spese di pratiche bancarie.
La ristrutturazione dell’immobile
Questa è la fase forse più divertente dell’operazione in oggetto.
Naturalmente, si renderà in primo luogo fondamentale avere a disposizione ditte specializzate per l’esecuzione dei lavori che intendiamo eseguire.
Ebbene, proprio con riferimento a tali lavori, qualora non se ne abbiano le capacità, in realtà sarebbe buona norma farsi assistere, già nella fase dei sopralluoghi che avvengono prima dell’acquisto dell’immobile, da professionisti.
Questi potranno innanzitutto di valutare con esattezza lo stato di conservazione interno ed esterno dell’immobile e l’usura dell’impiantistica e dei serramenti.
Inoltre potranno rinvenire ogni eventuale possibilità di modifica e di redistribuzione degli spazi interni sulla base delle parti portanti dell’immobile al fine di rendere lo stesso maggiormente appetibile sul mercato all’esito della ristrutturazione.
Difatti, allorché l’immobile abbisogni soltanto di rifiniture, tinteggiature e di semplice rifazione dei serramenti o degli infissi, lo stesso potrebbe ancora essere considerato, con i dovuti distinguo, appetibile per la futura rivendita.
Per contro, qualora l’immobile necessiti di lavori strutturali importanti o di interventi agli impianti di importo non proprio irrilevante, si renderà opportuno interrompere qualunque trattativa eventualmente intrapresa con il proprietario.
La successiva rivendita
Dando per scontato che tutte le precedenti fasi siano state eseguite nel più breve tempo possibile, vale a dire nell’arco di circa cinque o sei mesi dall’acquisto, tutta l’attenzione dovrà essere orientate alla vendita dell’immobile ormai restaurato.
Al fine di accorciare le tempistiche di rivendita, l’immobile può esser messo in vendita già immediatamente dopo il suo l’acquisto dal notaio.
Grazie alla presentazione del futuro progetto in immagini elaborate, l’immobile potrà infatti essere già collocato sul mercato sia tramite agenzie immobiliari, sia tramite portali di vendite presenti on line.
A questo punto, la differenza la farà proprio il prezzo di rivendita.
Esso infatti, oltre al profitto dell’operazione, dovrà tener conto di tutti i valori presenti nello studio di fattibilità iniziale e dovrà comprendere anche le eventuali plusvalenze da pagare (qualora non decrementate con costi di ristrutturazioni e spese).
