Avv. Giuseppe Gentile
Secondo il consolidato e granitico decisum della Corte di Cassazione, il Notaio incaricato del rogito di una compravendita immobiliare è onerato del compimento di quelle attività accessorie (ma essenziali all’incarico professionale assunto) idonee a garantire il risultato tipico dell’atto ed il risultato pratico che gli stipulanti intendono perseguire.
Il Notaio è tenuto al compimento di tutte le attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti con la stipulazione di un determinato atto.
Di talché, in relazione alla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, anche nell’ipotesi in cui si utilizzi la forma della scrittura privata autenticata, deve il predetto professionista effettuare le cd. visure catastali ed ipotecarie.
“L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata (v. Cass., 20/8/2015, n. 16990; Cass., 1/12/2009, n. 25270; Cass., 31/5/2006, n. 13015; Cass., 16/3/2006, n. 5868).” (Cass. Civile n. 21775 del 29.08.2019).
Ciò al fine di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da qualsivoglia peso, vincolo, iscrizione e/o trascrizione pregiudizievole per l’interesse della parte acquirente.
Dunque l’opera prestata dal Notaio non si esaurisce nell’accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma riguarda anche le attività preparatorie e successive, che sono finalizzate ad assicurare gli effetti tipici che ne derivano oltre che il risultato pratico voluto dalle parti (Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617).
La ratio di siffatto obbligo risiede nel rapporto professionale che viene a crearsi tra il notaio ed il cliente e che risulta inquadrabile nello schema del mandato, il cui contenuto è integrato da tale obbligo ai sensi dell’art. 1374 c.c.
In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione nella sentenza del 29.01.2013, n. 2071.
Nel rappresentato contesto ermeneutico la giurisprudenza di legittimità ha teorizzato uno specifico obbligo di informazione a carico del professionista, nei confronti della parte assistita, allorché il mancato aggiornamento dei registri di pubblicità immobiliare (attraverso la loro visura) non consenta il rilievo certo circa l’insussistenza di una trascrizione e/o iscrizione sul bene oggetto di trasferimento.
In particolare, la Cassazione nella sentenza n. 26.01.2004, n. 1330 (sez. II) ha chiaramente affermato che:
“Nell’ipotesi in cui, per il notevole ritardo nell’aggiornamento dei registri immobiliari particolari o per il numero elevato di formalità inserite giornalmente in quello generale, l’accertamento dell’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli nel periodo di tempo compreso tra la data di aggiornamento dei registri particolari e la data di stipula dell’atto notarile rappresenti un’attività eccessivamente onerosa per il notaio, quest’ultimo non può, senz’altro, ritenersi esentato da una consultazione del registro generale, ma è tenuto ad avvisare il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede all’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione cui è tenuto il professionista nei confronti del cliente”.
La fattispecie concreta, analizzata dalla pronuncia testé citata, in estrema sintesi, riguardava due coniugi che convenivano in giudizio un Notaio esponendo di averlo incaricato della stipula di un atto di acquisto immobiliare in data 7 luglio 1994, imputando al professionista di non aver rilevato che sull’intero cespite immobiliare gravava un’ipoteca iscritta il 4 luglio 1994, in forza di un diritto di credito vantato nei confronti della parte alienante.
Il Notaio, costituitosi in giudizio, deduceva che gli attori non avevano subito alcun danno, non risultando che avessero pagato alcuna somma in favore della venditrice.
Inoltre, in via subordinata, deduceva che non sussisteva alcuna responsabilità a suo carico, in quanto aveva effettuato le visure nei giorni precedenti la stipula dell’atto pubblico, non rinvenendo l’ipoteca nei registri particolari venendo gli stessi aggiornati con mesi di ritardo, e che anche dalla consultazione del registro generale non sarebbe emersa l’iscrizione in questione.
Ebbene la Suprema Corte, sul presupposto che il notaio ricorrente non avesse mai dedotto che l’elevato numero di formalità da consultare nel registro generale avrebbe reso eccessivamente onerosa la sua prestazione, né di avere avvisato i clienti del fatto che le visure effettuate non erano aggiornate alla data del rogito, ha enunciato il principio di diritto di cui alla massima che abbiamo riportato sopra.
