Avv. Fabrizio PLAGENZA
In ambito condominiale, accade spesso che all’amministratore vengano richiesti in visione o in copia, documenti condominiali. Ed infatti, il diritto è sancito, oltre che insito nel contratto di mandato stesso e nei principi generali di buona fede e correttezza, nell’art. 1130-bis c.c. il quale prevede che “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliare possono prendere visione del documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese“.
La norma, dunque, non fa distinzione tra condomini in regola con i pagamenti e condomini non in regola. Il diritto ad ottenere in visione o copia i documenti condominiali, dunque, non opera differenze tra virtuosi e morosi.
Lo ha ricordato, recentemente, il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 2747 del 4 agosto 2020 con cui, in sostanza, ha ribadito che la morosità non preclude il moroso dal ricevere la documentazione condominiale.
Nel caso trattato dal Tribunale siciliano, un condominio impugnava una delibera assembleare adducendo vizi di annullabilità e nullità della stessa ed invocando, tra le altre, il fatto di non aver ricevuto dall’Amministratore, malgrado le reiterate richieste, la copia del verbale della assemblea in questione oltre ai documenti di cui si sarebbe dovuto discutere in forza dei punti posti all’ordine del giorno.
Il Condominio, costituendosi, non ha contestato nè la mancata consegna alla attrice di tutta la documentazione contabile afferente l’ordine del giorno della assemblea né la mancata consegna del medesimo verbale assembleare, ma l’ha motivata con il fatto che l’attrice era morosa e che era stata sospesa la erogazione dei servizi condominiali in suo favore a causa di tale morosità ai sensi dell’ art. 63 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Si evidenzia che l’assemblea doveva deliberare e discutere tutta una serie di documenti contabili (vari preventivi afferenti a più anni di gestione, nonchè spese di vario tipo: assicurazione, autoclave, citofoni) i quali — per essere oggetto di voto e di approvazione — devono necessariamente essere preceduti da una conoscenza dettagliata.
E’ quindi evidente che il condomino chiamato ad approvare i bilanci deve avere contezza di essi, dei documenti giustificativi posti alla base e della correttezza del riparto.
Così come l’amministratore, all’esito della deliberazione avrebbe dovuto consegnare il verbale alla attrice.
Ciò detto, la sentenza in commento ribadisce il fatto che “in tema di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale, benchè l’amministratore del condominio non abbia l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli ha tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà (In tal senso Cass. civ. 12650/2008)”.
Per quanto detto, il diniego alla consegna della documentazione pur richiesta, motivato con la morosità della medesima e con la sospensione dei servizi condominiali disposta a suo carico, non poteva che ritenersi illegittimo. Nè la sospensione dei servizi disposta dal condominio ai sensi dell’ art. 63 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile, poteva giustificare tale mancata consegna, “posto che tale articolo tende a privare il condomino moroso dei servizi non pagati, ma non della documentazione contabile, la quale gli consente anzi di verificare la legittimità dell’ operato della compagine condominiale e di esercitare il suo diritto di difesa”.
Si rammenta, infine, che a seguito della riforma dell’art. 1129 del codice civile, il condomino vanta un vero e proprio diritto di acceso e visione ai “documenti” condominiali, anche con facoltà di estrarne copia a fronte del quale l’amministratore deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato previa richiesta può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Ed ancora, va detto anche che il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere affatto precluso ovvero enormemente compresso da una delibera assembleare, in ragione del fatto che gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, e quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio per l’amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014).
Avv. Fabrizio PLAGENZA
Foro di Roma
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