Il Testo Unico Espropri all’art. 24 disciplina lo stato di consistenza e i poteri dei soggetti coinvolti.
Lo stato di consistenza è la fotografica dello stato dei luoghi, in altre parole lo stato di consistenza è la descrizione analitica del bene oggetto di esproprio.
Esso è un passaggio fondamentale per ottenere un giusto indennizzo, quindi l’espropriato deve prestate la giusta attenzione.

Vediamo i passaggi salienti:

1) Innanzitutto, la comunicazione di accesso sui luoghi per la redazione dello stato di consistenza deve essere notificato all’espropriato.

Quest’ultimo può (anzi deve per suo interesse) presenziare alle attività e far valere eventuali osservazioni.
L’espropriato può anche non partecipare all’accesso, in questo caso l’autorità espropriante può comunque procedere con l’ausilio di due testimoni che non siano dipendenti della stessa.
Logicamente, non partecipando, l’espropriato non potrà far valere le eventuali osservazioni.

A titolo di esempio: se c’è un pozzo e non viene inserito nel verbale, lo stesso in primis non verrà valutato, in secundis provare che là c’era un pozzo, in Corte d’Appello, sarà davvero complicato.

2) In secondo luogo, all’espropriato conviene sempre partecipare all’esproprio, far valere e verbalizzare i dettagli e nel caso di disaccordo avanzare tutte le osservazioni che ritiene corrette.

Posto quindi che è opportuno presenziare, la domanda immediatamente successiva che sorge è presenziare da soli o con un tecnico?
La risposta è ovvia, è opportuno presenziare con un tecnico scelto a seconda della natura del bene espropriato.
La nomina del tecnico non è obbligatoria, ma è opportuna.
Come abbiamo detto si tratta di descrivere in maniera analitica il bene.
Sovente accade che le autorità esproprianti redigano verbali frettolosi, dove mancano beni, misure, qualità, caratteristiche e ecc.

3) Quali tecnici chiamare?

A titolo di esempio:
Se il bene espropriato è un terreno e lo stesso è coltivato a frutteto è opportuna la presenza di un agronomo, che saprà indicare la capacità produttiva del frutteto, gli anni degli alberi, le potenzialità degli stessi, del soprassuolo (per quanto attiene al soprassuolo, l’art. 32.2 del T.U. stabilisce che qualsiasi miglioria, piantagione o costruzione non dovrà essere indennizzata se risulterà, avuto riguardo al tempo in cui fu fatta e ad altre circostanze, essere stata realizzata allo scopo di conseguire un’indennità maggiore) e superare anche altre contestazioni che possono sorgere.

Se il bene è un villetta è opportuna la nomina di un ingegnere, un geometra.
In questo caso, il tecnico incaricato dovrà avanzare tutte le osservazioni necessarie.
Ad esempio se c’è un pozzo l’autorità tenderà a dare una valutazione prudenziale della profondità, della larghezza, della capacità.
Il tecnico dovrà invece insistere per una descrizione anche in termini di misure quanto mai precisa, materiali utilizzati ecc.
Lo stesso discorso vale logicamente per l’abitazione in sé, il muro di cinta e altro.

4) Fotografare lo stato dei luoghi

Per fotografare lo stato dei luoghi si intende fotografare l’intero oggetto dell’esproprio da ogni angolo e visuale.
E’ fortemente consigliato avvalersi di un professionista che possa anche stampare nell’immediatezza le foto così da allegarle al verbale.
Le foto andranno fatte da più angolazioni, con ripresa unitaria e nel dettaglio, cercando di rendere reali la proporzioni.
Unitamente alle foto è opportuno preparare una planimetria

5) Perché tanta attenzione allo stato di consistenza?

Lo stato di consistenza rappresenta la valutazione del bene.
Omettendo parti del bene e le peculiarità di esso, qualità, misure e altro, l’indennizzo sarà più basso e oltre al danno dell’esproprio ci sarà anche la beffa di non avere un riscontro congruo in termini monetari.

Ancora, tutti gli elementi elencati nel verbale di consistenza hanno un valore probatorio nell’eventuale giudizio, per tutti quelli non indicati nel detto verbale sarà arduo provarli.
In ogni caso redigere una perizia giurata di parte è importante perché lo stato dei luoghi dopo l’esproprio sarà stravolto e il CTU dovrà valutare il bene sul materiale probatorio precedente l’esproprio.