Danno da infiltrazioni: il condominio deve risarcire i danni

Dott.ssa Giorgia Persoglia


Non è raro che le unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini vengano danneggiate causa infiltrazioni d’acqua provenienti da parti comuni dello stabile condominiale: si pensi, ad esempio, alle perdite derivanti dalle tubature condominiali o dal lastrico solare.

In questi casi il proprietario dell’appartamento, una volta interpellato l’amministratore di condominio ed accertata l’effettiva provenienza dell’infiltrazione d’acqua dalle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., sarà legittimato a richiedere al condominio il risarcimento dei danni patiti.

All’uopo l’art. 2051 c.c., dettato dal Legislatore in tema di responsabilità extracontrattuale, enuncia detto fondamentale principio: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

E’ indubbio, secondo dottrina e giurisprudenza oramai costanti, che la norma possa – ed anzi debba – trovare applicazione anche in materia condominiale.

Sono state svariate, infatti, le pronunce della Suprema Corte di Cassazione con le quali il condominio è stato qualificato come custode dei beni e dei servizi comuni dello stabile e, in quanto tale, responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (cfr., tra le altre, Cass. Civ., sez. III, 20 agosto 2003, n. 12211; Cass. Civ., sez. II, 12 luglio 2011, n. 15291).

Ovviamente il danneggiato/proprietario sarà investito dall’onere di provare l’esistenza del nesso di causalità sussistente tra il bene oggetto di custodia ed il danno, mentre il custode/condominio sarà tenuto a dimostrare che il danno si sia prodotto per un caso fortuito, ovverosia per un fatto imprevedibile ed eccezionale, tale da interrompere il predetto nesso eziologico.

Una volta acclarata l’eventuale responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., quindi, esso dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e di risarcimento danni subiti dall’unità abitativa e, ovviamente, anche di quelli patiti dai beni mobili e dall’arredamento ivi contenuti.

Si segnala, ad ogni modo, la recente sentenza n. 7044/2020 con la quale la Suprema Corte di Cassazione, nel ribadire che il condominio – quale custode dei beni e dei servizi comuni – sia obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, ha chiarito come lo stesso sia comunque responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.  nel qual caso i danni cagionati siano causalmente imputabili anche al fatto di un soggetto terzo (si pensi, ad esempio, al proprietario di un’altra unità immobiliare dello stesso edificio).

Si tratterebbe, quindi, di un’ipotesi di responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c.: il condomino danneggiato potrà richiedere liberamente l’intero ammontare del risarcimento all’uno od all’altro responsabile, e ciò in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

 

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