CTR Lazio 2020: avviso di rettifica e valore venale dell’immobile. La rilevanza della concreta situazione del bene

Dott. Luca Procopio

CTR LAZIO n. 1400, depositata il 04.06.2020

Le rettifiche del valore venale in comune commercio dichiarato in un contratto di compravendita immobiliare devono essere apportate alla luce della concreta situazione del bene immobile.

La media dei valori O.M.I. e di quelli del Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma senza contestualizzazione non è sufficiente per fondare un avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

La CTR Lazio ha ritenuto infondata la rettifica del valore venale in comune commercio di un’unità immobiliare ad uso ufficio e del relativo box dichiarato nel relativo contratto di compravendita, effettuata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale, in quanto meramente astratta, perché basata semplicemente sulla media dei valori desunti dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e dal Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma.

L’Agenzia delle entrate, nello specifico, non supportava il riferimento a tale “media” con “specifiche indicazioni contestualizzanti”, ossia senza tener conto né dell’«ubicazione periferica dell’immobile, dello stato di conservazione e delle caratteristiche costruttive del medesimo» né della «crisi del mercato immobiliare che ha interessato il periodo della compravendita» e, infine, senza operare una comparazione con operazioni di compravendite immobiliari realizzatesi nel medesimo arco temporale e per fabbricati simili.

Per di più, il contribuente alla stima “generica” dell’Ufficio impositore opponeva e documentava «l’esistenza di due compravendite di immobili analoghi avvenute nel medesimo complesso immobiliare, la cui quotazione a metro quadro si attesta simile a quella indicata» dalla società contribuente.

Testo della sentenza

Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 1400 depositata il 04.06.2020

Fatto e Diritto

La società contribuente ha impugnato dinanzi alla CTP di Roma l’avviso di rettifica e liquidazione n. xxxxxxxxxxxxxx con cui l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Roma aveva rideterminato in aumento l’imposta ipotecaria e catastale riferita ad una compravendita di un immobile uso ufficio, oltre box e posto auto coperto, a rogito del notaio xxxxxxxxx di Roma del xxxxxxx marzo 2013, sito in Roma Via xxxxxxxxxxxxxxx , portando il valore del complesso immobiliare da euro xxxxxxxxxx,00 dichiarati ad euro xxxxxxxxxxx accertati sulla base della media dei valori O.M.I. e di quelli del Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare Roma.

Con sentenza n. 18654/2/17 la C.T.P. di Roma ha respinto il ricorso.

Ha proposto appello la società contribuente rilevando in sintesi le seguenti censure:

  1. Carenza assoluta di motivazione dell’atto impugnato, essendosi l’Ufficio limitato a richiamare in maniera apodittica i “valori desunti dalla banca dati”, senza avere esperito un’indagine autonoma sullo stato dell’immobile, sulla sua ubicazione e sulle sue caratteristiche, oltre a non avere considerato la crisi generale dell’economia e la caduta del mercato immobiliare avutasi nel periodo interessato;
  2. Difetto di allegazione degli atti richiamati, dai quali avrebbe desunto i dati contenuti nell’Osservatorio Immobiliare;
  3. Inversione dell’onere della prova, non avendo l’Ufficio minimamente contro dedotto alle contestazioni formulate avverso l’avviso di rettifica impugnato;
  4. Illegittimità del criterio adottato nel procedimento di calcolo, privo dei necessari correttivi come richiesto dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 27.7.2007;
  5. Assoluta infondatezza nel merito della pretesa impositiva, atteso che immobili del medesimo complesso immobiliare erano stati venduti al medesimo prezzo a mq.dichiarato dalla contribuente e non sottoposto a rettifica dall’Ufficio.

Produce gli atti di due analoghe compravendite avvenute a rogito del medesimo notaio xxxxxxxxxx.

L’Ufficio si è costituito in data 11 giugno 2018, depositando breve memoria con cui ha confermato le motivazioni espresse nell’atto impugnato.

Ragioni giuridiche della decisione

L’appello è meritevole di accoglimento, atteso che il provvedimento impugnato non presenta una motivazione idonea a sostenere le ragioni dell’Ufficio ed appare infondato nel merito.

Come risulta dalla documentazione in atti, il riferimento, operato dall’Ufficio, ai valori desunti dalla banca dati OMI e dalla Borsa Immobiliare di Roma non è sorretto da specifiche indicazioni contestualizzanti, che cioè abbiano tenuto conto dell’ubicazione periferica dell’immobile, dello stato di conservazione e delle caratteristiche costruttive del medesimo, in disparte ogni ulteriore considerazione in merito alla crisi del mercato immobiliare che ha interessato il periodo della compravendita.

Né risulta che l’Ufficio abbia operato una comparazione con compravendite tenute nel medesimo arco temporale e per immobili simili, essendosi l’Agenzia limitata ad indicare un range di valori per immobili di analoga categoria ubicati nel Comune di Roma.

La stima operata pertanto, si appalesa del tutto generica, tanto più che il contribuente ha dimostrato e documentato l’esistenza di due compravendite di immobili analoghi avvenute nel medesimo complesso immobiliare, la cui quotazione a metro quadro si attesta simile a quella indicata in dichiarazione dalla società.

A fronte di tali specifiche contestazioni l’Ufficio non ha opposto alcuna argomentazione contraria. Per tali ragioni il valore dichiarato nell’atto di compravendita va in questa sede confermato e la sentenza di primo grado deve essere riformata. In ragione della soccombenza, sono poste a carico dell’Agenzia delle Entrate le spese di lite, nella misura di euro 500,00 per il primo grado e di euro 1.000,00 per il secondo grado.

P.Q.M.

La Commissione accoglie l’appello e condanna l’Ufficio alle spese di lite, liquidate nella misura di euro 500,00 (CINQUECENTO/00) per il primo grado e di euro 1.000,00 (MILLE/00) per il secondo grado.

 

 

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