COVID-19 e locazioni commerciali: impossibilità della prestazione o altri rimedi?

Avv. Pino Cupito
Avv. Nicola Fiorillo

L’attuale situazione emergenziale impone di affrontare la delicata questione relativa all’eventuale inadempimento del conduttore per mancato pagamento del canone di locazione.

Tale inadempimento ritrova oggi la propria origine in due circostanze ben precise:

  1. il mancato godimento dell’immobile locato dovuto alla forzosa chiusura di tutte le attività commerciali (non di prima necessità) imposta dal Governo capitolino;
  2. la temporanea interruzione dell’attività commerciale del conduttore e la conseguente drastica riduzione di ogni introito monetario.

In particolare, si registra in questi giorni la crescente richiesta da parte dei conduttori di sospendere il pagamento del canone di locazione per tutto il periodo di chiusura legato all’epidemia.

La questione, come ovvio, è maggiormente sentita per le locazioni ad uso commerciale e per gli affitti d’azienda o di ramo d’azienda.
Ciò premesso, possiamo al riguardo valutare alcune possibili soluzioni tecniche per tale fattispecie, con la doverosa precisazione che nessuna delle soluzioni di seguito profilate può dirsi dirimente in via definitiva, soprattutto in considerazione della molteplicità dei casi concreti che la prassi propone.

 

Recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27 Legge 392/78

Ai sensi dell’art. 27 della L. 392/78: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
Quindi, al ricorrere di “gravi motivi”, il conduttore ha certamente facoltà di recedere dal contratto di locazione.

Tuttavia, nell’arco dell’ ultimo periodo (6 mesi di preavviso) dovrà comunque continuare a pagare al proprietario dell’immobile il canone previsto da contratto.

Ora, l’emergenza in atto potrebbe certamente considerarsi come un “grave motivo” di risoluzione contrattuale.
Soprattutto tenuto conto dell’estensione territoriale della pandemia e dell’intensità delle misure restrittive adottate dal Governo centrale e dalle Regioni per le attività non di prima necessità.

In tal senso si muove anche il consolidato orientamento della Corte di Cassazione (Sez. III civ. n. 23639 del 24.09.2019) secondo il quale:
“…le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi in anticipo dal vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenute alla costituzione del rapporto, tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione…”

Inoltre, sempre la giurisprudenza ha più volte chiarito che la gravosità della prosecuzione del rapporto di locazione deve avere connotazione chiaramente “oggettiva”.

Ciò significa che l’eventuale risoluzione di un contratto di locazione per oggettive ragioni rappresenta senz’altro una questione che di certo non può risolversi in una valutazione personale, soggettiva ed unilaterale del conduttore: valutazione che attiene alla convenienza o meno della continuazione del rapporto locatizio.

Al contrario, deve trattarsi di una verifica tesa ad accertare, in via oggettiva, la sussistenza in concreto di un vero e proprio “squilibrio” tra le originarie prestazioni contrattuali delle parti.

Inoltre, detto squilibrio deve essere anche idoneo, sempre in modo oggettivo, ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda o dell’attività commerciale del conduttore, che si colloca appunto nell’immobile oggetto della locazione (Cass. Civ., Sez. III, sent n. 26711 del 13.12.2011).

Per tali ragioni, considerata la gravità, l’intensità e l’estensione territoriale dell’emergenza sanitaria in atto, nonché valutate le attuali sofferenze economiche delle locazioni commerciali e degli affitti, il recesso del conduttore dalla locazione, ex art. 27 L. 392/78, potrebbe rappresentare una soluzione percorribile.

Tuttavia, prima di procedere con qualsivoglia iniziativa giuridica, si suggerisce sempre l’analisi caso per caso.
Ciò in quanto i negativi effetti economici sulle locazioni prodotti dalla pandemia possono manifestarsi in forma molto variegata, in ragione del settore dell’attività svolta dal conduttore, della tipologia di clientela di quest’ultimo e dei complessivi canali di vendita utilizzati in ambito commerciale.

Inoltre, è opportuno tener presente che, in ogni caso, la comunicazione di recesso ex art. 27 della L. 392/78, produce, quale effetto principale, la chiusura definitiva del rapporto di locazione.

È evidente allora che il ricorso a tale tipo di rimedio giuridico potrebbe risultare oltremodo eccessivo se si considera il carattere “temporaneo” dell’emergenza in atto: una volta conclusasi la pandemia il conduttore che avrà esercitato il recesso non potrà tornare sui propri passi.

Insomma, che la soluzione tecnica ora esposta potrebbe essere positivamente vagliata dal conduttore allorché la sua intenzione sia quella di chiudere definitivamente i rapporti con il locatore o di collocare la propria attività presso un altro immobile commerciale.

 

L’impossibilità sopravvenuta  per causa non imputabile al debitore

Stante l’emergenza sanitaria in atto verrebbe da chiedersi: ma se non voglio recedere dalla locazione, posso almeno sospendere il pagamento del canone invocando come giustificazione l’impossibilità della mia prestazione?”

In via del tutto preliminare, pare utile rammentare che il conduttore che ometta di pagare il canone di locazione, anche in riferimento ad una sola mensilità, si espone al rischio di ricevere un’intimazione di sfratto da parte del locatore ed è, eventualmente, in quella sede che potrà avanzare le proprie difese.

Tornando al suesposto quesito, occorre, al fine di poter dare una compiuta risposta, prender le mosse dal dato normativo.

A tal riguardo, un primo spunto, viene offerto proprio dall’art. 91 del Decreto Legge 18 marzo 2020 (“Decreto Cura Italia”), che introduce una disposizione di particolare interesse, che seppur riferita esclusivamente ai contratti pubblici, può avere portata generale: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente  decreto è sempre  valutata  ai  fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilità del  debitore,  anche  relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti

Si rammenta che ai sensi dell’art. 1218: “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato all’impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

il Decreto Legge in oggetto prevede, dunque, che il rispetto delle misure di contenimento da Covid-19 imposte dal Governo rappresenta un’esimente ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, nonché ai fini dell’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

Un secondo spunto è, invece, offerto dalla generale disciplina codicistica in materia di obbligazioni, ed in particolare dall’art. 1256 c.c., ai sensi del quale:
“L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo “temporanea” (ndr. come nel caso in esame), il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.”.

La norma quindi pone un principio di carattere generale secondo cui , allorché la prestazione dedotta in contratto diventa totalmente impossibile per motivi estranei al soggetto che è tenuto ad eseguirla, quest’ultimo può legittimamente richiedere la risoluzione contrattuale.

Orbene, nell’attuale situazione emergenziale e sulla base delle norme anzidette, si potrebbe concludere che ad esser divenuta impossibile o parzialmente impossibile è la prestazione posta in capo al conduttore.

Senonché, si rammenta che ai sensi dell’art. 1587 c.c. ( “Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti”) la prestazione principale del conduttore consiste esclusivamente nel pagamento del canone locatizio e quindi ad essere divenuta impossibile è soltanto la prestazione del locatore.

Pur ammettendo, dunque, la frustrazione d’ogni possibilità di esercizio dell’attività commerciale nell’immobile in locazione e, con essa, d’ogni possibilità di guadagno, l’effettiva impossibilità della prestazione del conduttore andrà indagata sulla base delle circostanze concrete di assoluto impedimento.
Vale a dire che bisognerà porre particolare attenzione sulle qualità del conduttore medesimo (persona fisica, ditta individuale, società di persone o società di capitali), sulla tipologia di attività svolta da quest’ultimo e sul relativo settore merceologico (le attività di prima necessità non risultano incluse tra quelle soggette a chiusura) e sull’impedimento che di fatto questo incontra nell’eseguire la propria prestazione (Cass. civ. Sez. II, Sent., 15-11-2013, n. 25777).

È evidente, poi, che tale tipologia di difesa necessita di un corredo probatorio che sia in grado di dimostrare la sussistenza dell’impedimento oggettivo e assoluto, una forte contrazione dei guadagni ed, in generale, una situazione economico/patrimoniale del conduttore ai limiti dell’insolvenza.

 

La materiale indisponibilità dell’immobile locato e l’applicazione estensiva del principio “inadimplenti non est adimplendum”

 Sotto altro aspetto, sempre in risposta al succitato quesito, potrebbe assumere rilevanza l’elemento della materiale indisponibilità del bene oggetto di locazione da parte del conduttore, quale diretta conseguenza dei provvedimenti emanati dal Governo nazionale.

In tale ottica, la fattispecie sarebbe equiparabile al caso in cui il conduttore, in conseguenza del mancato godimento dell’immobile dovuto all’inadempimento della controprestazione del locatore, sospenda il pagamento del canone locatizio.
Come detto, infatti, ai sensi dell’art. 1575 c.c., il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto ma soprattutto garantire al conduttore il pacifico godimento durante tutta la locazione.

Sul punto, la giurisprudenza ha più volte chiarito che la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore è giustificata soltanto nel caso in cui venga “completamente” a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, l’inadempimento del conduttore un’alterazione del sinallagma contrattuale in grado di determinare un insanabile squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass., sent. n. 18987/2016, Cass. n. 261/2008).

A ben vedere, l’effetto sostanziale prodotto a seguito del verificarsi delle due fattispecie è il medesimo, e cioè l’indisponibilità dell’immobile e, dunque, il mancato godimento dello stesso da parte del conduttore.

Tuttavia, anche tale tipologia di difesa non è esente da censure.
Ed invero, le misure volte a contrastare la diffusione dell’epidemia, tra le quali si annovera la sospensione delle attività commerciali non essenziali da parte del Governo, cui consegue la detta indisponibilità dell’immobile, costituiscono certamente un factum principis idoneo ad escludere qualsivoglia responsabilità anche in capo al locatore, in ordine al puntuale adempimento della propria prestazione.

Pertanto, attese le attuali circostanze straordinarie e nazionali, così come concluso per la posizione del conduttore, anche con riferimento alla posizione del locatore l’impossibilità della sua prestazione (il far godere del bene al conduttore) deve necessariamente considerarsi come “non imputabile”.

 

La risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione

Da quanto fin qui considerato, sembrerebbe che il conduttore debba sostenere il costo della locazione sia a fronte dell’oggettiva impossibilità di svolgere la propria attività commerciale, sia a fronte dell’inadempimento incolpevole e quindi non imputabile del locatore.

Ma così non è!
In ogni contratto a prestazioni corrispettive, come appunto la locazione, vige un principio giuridico di carattere generale ovvero quello dell’equilibrio nei rapporti tra le parti e le relative prestazioni.

Questo principio lo si ritrova in numerosi articoli del codice civile tra cui l’art. 1467 c.c.
Tale norma stabilisce che: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”.      

Il dato normativo, in primo luogo, suggerisce una soluzione operativa che consiste nella richiesta da parte del conduttore di una risoluzione del contratto di locazione, ed in secondo luogo, introduce, in uno con l’art. 1256 c.c., uno dei principi fondamentali in materia contrattuale ovvero la c.d. “causa di forza maggiore”.

La giurisprudenza della Cassazione (Cfr. Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2661 del 23.02.2001) sul punto ha sancito espressamente che:
“L’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per poter determinare, ai sensi dell’art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive ad esecuzione continuata o periodica ovvero ad esecuzione differita, deve essere causata dal verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili.
Il carattere della straordinarietà è di natura obiettiva, qualificando un evento in base all’apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, la intensità, eccetera, suscettibili di misurazione, quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di ordine statistico, mentre il carattere della imprevedibilità ha una radice soggettiva, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza.
L’accertamento del giudice di merito circa la sussistenza dei caratteri evidenziati è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata ed immune da vizi.” 

Ora, nell’attuale situazione, potrebbero oggettivamente sussistere tutti i suddetti elementi per la dichiarazione di eccessiva onerosità della prestazione del conduttore.
Tuttavia, come già accennato, si tratta di uno strumento giuridico avente carattere “risolutivo”, che quindi va a rompere definitivamente il rapporto di locazione tra le parti in maniera irreversibile.

Va chiarito ancora che ad esso il conduttore potrà ricorrere sempre che il locatore non preferisca evitare la risoluzione offrendo al conduttore stesso di modificare equamente le condizioni del contratto in essere.
È proprio per tali ragioni che l’utilizzo del rimedio in oggetto è suggerito allorché il conduttore sia pienamente convinto di voler chiudere la propria attività commerciale o di collocarla presso altro immobile commerciale.

 

La rimodulazione delle condizioni della locazione

Come appena indicato, l’ultimo comma dell’art. 1467 c.c. apre la porta ad una rinegoziazione dei termini contrattuali tra conduttore e locatore.
Tale norma, infatti, prevede che il locatore che intenda evitare la risoluzione del contratto da parte del conduttore, può proporre una modifica “equa” delle condizioni di contratto.

Occorre da subito evidenziare che la rinegoziazione dei termini e delle condizioni della locazione non deve necessariamente avvenire quando il conduttore decide di risolvere il contratto per eccessiva onerosità della propria prestazione.

Ogni nuovo accordo modificativo della locazione è infatti lasciato alla libera autonomia negoziale dei contraenti, i quali potrebbero addirittura procedere in tal senso al di fuori e a prescindere dall’attuale situazione emergenziale.

Viene infatti in rilievo l’art. 1464 c.c. secondo il quale:
“Quando la prestazione di una parte è divenuta “solo parzialmente impossibile”, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

Nel caso esaminato, l’emergenza COVID-19 impone di considerare che detta “impossibilità parziale” riguarda anche la prestazione del locatore, il quale, a causa delle vigenti misure interdittive, non riesce più a garantire il sereno e pieno godimento del locale commerciale al proprio conduttore così come invece impostogli dall’art. 1575 c.c.
Inoltre, va aggiunto che detta impossibilità è, nel caso di specie, di carattere esclusivamente “temporaneo” e quindi senza alcun carattere di definitività.

Venendo poi all’aspetto maggiormente pratico, occorre osservare che sia l’offerta del locatore di equa rimodulazione delle condizioni della locazione (ex art. 1467 c.c.), sia la rinegoziazione “bilaterale” del contratto (ex art. 1464 c.c.), vanno necessariamente intese come nuova proposta di contratto o addirittura come nuovo contratto di locazione.
In entrambi i casi, infatti, si tratterà di un semplice accordo fra locatore e conduttore che consentirà di ridurre il canone di locazione per un determinato periodo di tempo.

Non sussiste, per tale scrittura (la forma scritta è suggerita), un vero e proprio obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, è bene tener presente che la registrazione ha notevole importanza poiché, oltre a conferire data certa al documento, consente al proprietario/locatore dell’immobile di rapportare l’imposta ai fini IRPEF al canone come ridotto.

Si segnala, a tal riguardo, che l’art 19 del D.L.133/2014, prevede che la registrazione dell’atto, con il quale le parti convengono la riduzione del canone, è esente sia dall’imposta di registro che di bollo.

 

Le previsioni del D.L. 18/2020 “Cura Italia”

Per quel che occupa, infine,  si riporta  l’art. 65 (“Credito d’imposta per botteghe e negozi”) del suddetto Decreto Legge il quale introduce una ulteriore misura contenitiva degli effetti dell’emergenza sanitaria in atto:
“Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.
Il credito d’imposta non si applica alle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020 ed è utilizzabile, esclusivamente, in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
Agli oneri derivanti dal presente articolo si provvede ai sensi dell’articolo 126”.

 

Conclusioni

In considerazione della complessità della fattispecie e delle molteplici sfaccettature che ogni singolo caso può presentare, non si può supinamente concludere per una semplicistica sospensione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore in via unilaterale.
Una simile condotta potrebbe rivelarsi particolarmente pericolosa, in quanto potrebbe in taluni casi ad una procedura di sfratto per morosità da parte del locatore.

Ad ogni modo, come sopra esposto, l’ordinamento prevede una serie di rimedi normativi che consentono legittimamente al conduttore, nell’attuale emergenza COVID-19, di avanzare al proprio locatore una richiesta di riduzione, rimodulazione o addirittura sospensione del canone di locazione senza che ciò (a seconda dei casi) possa condurre a scenari problematici e giudiziari per nulla scontati.

È infatti ovvio che qualunque nuova rivisitazione delle condizioni e dei termini di contratto, dovrà essere frutto di una bilaterale intesa tra conduttore e locatore.

 

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