Cose da sapere prima di acquistare casa!

Acquistare casa è sempre una delle decisioni più importanti della vita di ognuno di noi.
Con molta probabilità, infatti, l’acquisto della prima casa rappresenta l’investimento più grande che mediamente fa ogni italiano. Eppure, nonostante la delicatezza di tale scelta, si commettono frequentemente molti errori che spesso
conducono a conseguenze più o meno gravi.
Per questo, di seguito analizziamo insieme una serie di questioni ed argomenti di fondamentale importanza per chi si avvicina all’idea di comprare un immobile.

1 Fare bene i conti

Può sembrare una frase scontata ma purtroppo davvero non lo è. In Italia, infatti, secondo i dati di alcuni studi statistici, la popolazione non ha una sufficiente cultura immobiliare e finanziaria per sostenere con successo una vendita o un acquisto immobiliare. Saper redigere, ad esempio, un “conto economico” relativo ad una operazione immobiliare (come ad es. l’acquisto della prima casa) non è per nulla cosa semplice.

In sintesi, il “conto economico” rappresenta l’elenco più o meno dettagliato di tutte le uscite e le eventuali entrate che si verificheranno prima di raggiungere l’obiettivo prefissato.
Nel nostro caso, tale documento sintetizzerà le uscite complessivamente necessarie all’acquisto dell’immobile (prima casa) e le eventuali entrate che l’immobile stesso potrebbe generare qualora si decidesse di metterlo a profitto. E’ evidente quindi come tale documento rappresenti, anche per chi è alle prime armi, una imprescindibile
base di partenza nonché, al contempo, uno strumento oltremodo indispensabile per valutare nel dettaglio e con opportuno anticipo se un determinato investimento o l’acquisto della casa da destinare a dimora
familiare sia vantaggioso oppure no. Già da tali brevi considerazioni si può agevolmente dedurre che se non si è in possesso di una serie di conoscenze pratiche e tecniche in materia immobiliare e finanziaria si potrebbe correre il serio rischio di trovarsi successivamente in grosse difficoltà per non aver considerato anticipatamente tutta una serie di costi e voci di spesa che poi si incontreranno sulla strada. Per tali ragioni, fare bene i conti diventa una vera e propria bussola per orientarsi poi serenamente e con consapevolezza in tutte le successive fasi relative all’operazione immobiliare da compiersi.

2 Le spese

Sia che desideriamo acquistare la prima casa, sia che intendiamo effettuate un mero investimento immobiliare a fini speculativi, bisogna sempre considerare, in via specifica ed analitica, tutte le spese, ordinarie e straordinarie, che si incontreranno almeno fino al trasferimento effettivo della proprietà dell’immobile o, ancora meglio, anche successivamente a tale acquisto.
Quando parliamo di spese dobbiamo certamente partire dal costo dell’operazione intesa nel suo complessivo valore ovvero il costo di acquisto del nostro futuro immobile. Oltre a tale importantissimo dato, dobbiamo tuttavia far riferimento a varie ed ulteriori voci di spesa legate ai c.d. “costi accessori” dell’investimento che normalmente emergono dopo l’acquisto dell’immobile.

La caparra:

Normalmente la primissima spesa che si incontra nella fase di acquisto della casa è l’esborso legato alla caparra confirmatoria.
Senza alcuna pretesa di esaustività, possiamo qui definire la caparra confirmatoria come quella somma che viene versata dall’acquirente dell’immobile (il più delle volte in sede di stipula di un preliminare di vendita) a mezzo della quale quest’ultimo, per così dire, “blocca” l’immobile ovvero manifesta al proprietario dello stesso il reale interesse all’acquisto e contestualmente garantisce il proprio impegno versando una certa somma che costituirà al contempo la prova dell’accordo intervento tra le parti.
Infatti, a latere della puntuale e a volte rischiosa disciplina codicistica dedicata alla caparra confirmatoria, è sempre bene ricordare che il versamento della stessa, in assenza di altre prove che testimonino l’impegno siglato tra le parti, rappresenta comunque un’importante circostanza di fatto utilizzabile, sia dall’acquirente che dal venditore, come elemento di “presunzione” al fine di dimostrare, in un eventuale giudizio, l’esistenza di un accordo intervenuto tra le parti al quale la caparra stessa si ricollega. E’ per tali ragioni che si dovrà sempre usare la massima attenzione nel versare al proprietario dell’immobile la caparra utilizzando strumenti di pagamento che assicurano la tracciabilità (assegni, bonifici etc…). Infine, con preciso riferimento all’ammontare della caparra stessa, quest’ultima oscilla quasi sempre tra il 15 e il 20 per cento del prezzo di vendita dell’immobile.
Oltre alla caparra, di regola, le spese ulteriori di acquisto ammonteranno complessivamente dal 10 al 15 per cento del costo dell’intera operazione immobiliare (oltre all’eventuale applicazione dell’iva e all’imposta di registro si deve far fronte alle imposte catastali).

Il mutuo:

A meno che non si possieda già la somma necessaria all’acquisto della casa, si dovrà avere accesso al credito tramite le banche, per cui l’accensione di un mutuo sarà imprescindibile.
Tuttavia, molto spesso nella fase immediatamente antecedente all’acquisto delle futura abitazione si tende a trascurare i costi effettivi legati alla stipula di un contratto di mutuo in quanto si presta maggiormente attenzione solo agli interessi e agli anni di durata del finanziamento.
In realtà, il costo effettivo di un mutuo non dipende da tali valori (tasso di interesse ed anni di vita del prestito).
A ben vedere, infatti, il vero ammontare del mutuo dipenderà anche dalla tipologia del mutuo stesso nonché da una serie di altri esborsi che possono essere richiesti dalla banca che lo eroga al momento della sottoscrizione.

Nello specifico possiamo menzionare:


a. Le spese per l’istruttoria: per “istruttoria” si intende l’analisi dettagliata del reddito e delle spese mensili del soggetto che richiede il mutuo e del suo nucleo familiare. E’ un attività che viene normalmente condotta dalla banca ed è finalizzata a stabilire se il soggetto “mutuatario” sarà in grado di rimborsare tutte le somme derivanti dal mutuo. Di regola, le banche prevedono un costo fisso da pagare per l’istruttoria pre-mutuo, ma non mancano istituti di credito che invece fissano il costo di tal adempimento preliminare in via percentuale rispetto all’ammontare complessivo del mutuo (ma sempre con la previsione di tetti massimi per gli eventuali sforamenti).


b. Le spese di perizia: la “perizia” è la valutazione analitica del valore reale dell’immobile che il
richiedente il mutuo offrirà in garanzia alla banca per iscrizione di ipoteca. Nel stragrande maggioranza dei casi l’immobile da periziare sarà proprio quello che si sta comprando e sul quale la banca iscriverà la propria ipoteca. Tale perizia viene eseguita da un tecnico specializzato e molto spesso viene eseguita dalla banca a titolo gratuito. E’ bene precisare che questo “atteggiamento di favore” si rinviene soprattutto in caso di mutui di valore non troppo alto.


c. Le spese di incasso e di spedizione della corrispondenza: a volte tali spese non sono a carico del mutuatario, tuttavia altre volte vengono conteggiate a forfait con una richiesta una tantum, altre volte ancora possono essere addebitate man mano che si presentano.


d. I costi fiscali del mutuo: tali costi non dipendono dalla banca, ma dalle norme in materia fiscale.
Qualora il mutuo si riferisca all’acquisto della prima casa, i costi del finanziamento sono pari allo 0,25% del suo importo (ad. es. per mutuo di euro 100.000, occorrerà chiedere la somma di circa euro 100.250).

Diversamente, i costi fiscali per l’acquisto di un qualsiasi altro immobile o anche per la ristrutturazione della prima casa sono invece di circa il 2% dell’importo mutuato (ad es. per un mutuo di euro 100.000, occorrerà richiedere la somma di circa euro 102.000 e sulla differenza di euro 2.000 si calcoleranno anche gli interessi bancari).


e. I costi notarili: tali costi dipendono dagli onorari che il professionista incaricato applicherà alla atto e pertanto hanno una variabilità molto elevata da notaio a notaio. Naturalmente colui che richiede il mutuo (“mutuatario”) che ha la facoltà di scegliere il notaio al quale rivolgersi.
Oltre a tutte le spese soprindicate, vi saranno anche tutta una serie di spese c.d. “accessorie” che comunque determineranno l’aumento della somma da rimborsare complessivamente alla banca. In particolare ci si riferisce alle:

  • spese periodiche di incasso della rata;
  • spese di spedizione postale delle distinte di pagamento;
  • spese “eventuali” di polizze assicurative richieste dalla banca per l’accensione del mutuo;
  • spese di estinzione mutuo e di cancellazione dell’ipoteca;
  • eventuali penali per il caso di estinzione anticipata del mutuo.
    Con particolare riferimento alle spese relative alle polizze assicurative imposte dalla banca occorre tener presente che i mutui prevedono quasi sempre la stipula, da parte del richiedente, di una polizza contro gli incendi e gli scoppi, a garanzia della banca.
    Tale tipo di polizza viene spesso “agganciata” ad un’altra polizza che garantisce l’assicurato contro gli eventi atmosferici o le calamità naturali.
    Le condizioni di entrambe le suddette polizze sono generalmente imposte dalla banca e quindi non saranno negoziabili.
    Inoltre, sovente, viene proposta dalla banca la stipula di una polizza sulla vita “in caso morte”.
    Tale prodotto assicurativo risulta conveniente soprattutto se il richiedente il mutuo rappresenta l’unico soggetto portatore di reddito del nucleo familiare.
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