Compro casa a mio figlio: aspetti ed effetti futuri da considerare

Avv. Pino Cupito


Nell’ambito dei rapporti familiari accade con molta frequenza che un soggetto intenda far acquistare gratuitamente un bene immobile al figlio o ad altro soggetto al quale sia particolarmente legato da vincoli affettivi e, a tal fine, si offra di fornire il danaro necessario per la compravendita.

Basti semplicemente pensare alla comune ipotesi del figlio che acquista un bene immobile (normalmente la prima casa) con il danaro elargito dai propri genitori.

Ebbene, senza alcuna pretesa di completezza, la seguente analisi mira a porre in rilievo come il fenomeno appena descritto possa produrre sul piano pratico, ma anche giuridico, conseguenze del tutto inaspettate e non sempre ben accolte dai relativi autori.

 

L’intestazione dell’immobile e nome altrui

Tradizionalmente definito con la locuzione “intestazione di bene in nome altrui”, l’istituto in esame costituisce generalmente una “donazione indiretta”.

Le ragioni del diffuso ricorso a tale figura giuridica sono prevalentemente di natura fiscale.
In particolare, si vuole sostanzialmente evitare il pagamento di una onerosa doppia tassazione che senz’altro troverebbe applicazione allorché il donante dapprima acquistasse l’immobile per il figlio e successivamente lo trasferisse a quest’ultimo.

 

Differenza dalla donazione

Nonostante la similitudine solo apparente con il più noto istituto della donazione, l’intestazione di beni in nome altrui si differenzia da questa per evidenti ragioni.
Nella donazione, il donante trasferisce al donatario un bene di cui è già proprietario.

Diversamente, nel fenomeno dell’intestazione di bene in nome altrui, l’immobile non transita nemmeno per un istante nel patrimonio del donante ma viene acquistato direttamente dal beneficiario.

Appare dunque evidente come l’intestazione di bene in nome altrui si presenti, rispetto alla donazione, come di una procedura negoziale maggiormente articolata.

 

Casi pratici

Sotto il profilo strettamente pratico esso può trovare impiego attraverso varie modalità alcune delle quali sono indicate di seguito.

  1. In primo luogo, il genitore (disponente) potrebbe limitarsi ad eseguire, spontaneamente, il pagamento del prezzo dell’immobile direttamente al venditore, pur restando estraneo alla stipula del contratto di vendita tra il quest’ultimo ed il figlio (beneficiario).
  2. In secondo luogo, il genitore (disponente), può prendere parte al citato contratto di vendita con il venditore e corrispondere in tale sede a quest’ultimo il corrispettivo dell’acquisto o addirittura accollarsi il debito del figlio (beneficiario) in ordine pagamento del prezzo.
  3. Ancora, il genitore (disponente) potrebbe stipulare personalmente con il terzo proprietario un contratto in nome e per conto del figlio (beneficiario), pagando integralmente la somma dovuta per l’acquisto dell’immobile.

 

A quali conseguenze si va incontro?

Ciò posto, è dato tuttavia osservare come, il più delle volte, i soggetti che fanno ricorso nella prassi commerciale tanto alla donazione quanto all’intestazione di beni in nome altrui, perseguano soltanto l’immediato fine di procurare l’acquisto del bene in capo al figlio (beneficiario).

Purtroppo però, in simili circostanze, si tralascia quasi sempre di considerare le importanti ripercussioni che tali operazioni e tali attribuzioni gratuite determinano, a distanza di anni, nei rapporti tra i legittimari all’apertura successione del genitore (donante/disponente) (ad es. quando si sia in presenza di più figli).

Attenzione alla “Collazione”

In particolare, nell’effettuare tali liberalità, quasi mai si tiene conto dell’operatività dell’istituto della “Collazione” alla morte del genitore (donante o disponente) ex art. 737 c.c.

Col termine “Collazione” ci si riferisce a quell’atto con il quale i figli, i discendenti e il coniuge della persona defunta conferiscono (e dunque reintroducono) alla massa ereditaria tutti i beni mobili e immobili ricevuti a titolo di donazione quando il congiunto era ancora in vita.

Questo, a meno che il defunto non li abbia espressamente dispensati da tale onere in fase di testamento o all’atto della donazione.

La Collazione ereditaria è dunque un vero e proprio obbligo per coloro che decidano di accettare l’eredità.

L’esistenza di tale istituto è giustificata dal fatto che le donazioni fatte in vita dal dante causa (il genitore) possono incidere anche in modo sostanziale sulla totalità dei beni che quest’ultimo lascia in eredità.

Dunque, tali donazioni decrementeranno le porzioni di eredità degli altri eredi.

Pertanto la legge, attraverso l’obbligo della Collazione, tenta di ripristinare una sorta di uguaglianza tra gli eredi nella ripartizione del patrimonio ereditario (questo tra i parenti più stretti del defunto).

Quindi, tornando al caso in analisi, in base all’istituto della Collazione, i soggetti che accettano l’eredità dovranno conferire obbligatoriamente nell’asse ereditario quanto hanno ricevuto dal defunto in vita per donazione o anche per intestazione di beni in nome proprio.

Ciò, come detto, al fine di consentirne la divisione tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote di eredità.
Si tratta di un’operazione matematica, definita “riunione fittizia”.

In altri termini, si presume che, il de cuius, effettuando in vita una donazione o un’intestazione in nome del figlio/a di un bene immobile, abbia voluto in qualche modo anticipare al beneficiario parte della futura successione.

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Cosa accade all’apertura della successione?

Non si dubita che in caso di donazione di un immobile, all’apertura della successione del genitore donante, il figlio donatario dovrà conferire nella massa ereditaria per collazione il medesimo immobile.

Per contro, molto più incerto è quale sia l’oggetto da conferire in caso di intestazione di immobile in nome altrui.
In altre parole, si dovrà conferire il danaro offerto dal genitore o l’immobile con esso acquistato?

Sul punto, infatti, si è sviluppato un ampio dibattito dottrinale e giurisprudenziale.

1. Primo orientamento

Per lungo tempo la dottrina e la giurisprudenza hanno ritenuto che il beneficiario dell’intestazione di un bene immobile, doveva conferire il denaro ricevuto dal genitore disponente.

Ciò sulla base del ragionamento per cui l’oggetto della “Collazione” deve essere ciò che è realmente uscito dal patrimonio del genitore donante e non ciò di cui si è arricchito il beneficiario, ovvero l’immobile.

È evidente che seguendo tale tesi vi sono molti più vantaggi economici per il figlio beneficiario.
Basti semplicemente considerare che in tal modo quest’ultimo conferirà, nella massa ereditaria da dividere, un valore probabilmente inferiore a quello dell’immobile ricevuto.

2. Secondo orientamento

Tuttavia, sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una importantissima sentenza (la n. 9282 del 1992).
Con tale pronuncia la Suprema Corte ha ribaltando l’orientamento precedente consolidatosi in dottrina e in giurisprudenza.

In particolare, essa statuisce che, nell’ipotesi di acquisto di un immobile con denaro del genitore (disponente) ed intestazione a beneficio di altro soggetto (come il figlio o altro soggetto), si sta operando una donazione indiretta in favore del beneficiario avente ad oggetto l’immobile e non il danaro.
Pertanto, in caso di collazione il conferimento deve avere ad oggetto l’immobile e non il denaro impiegato per il suo acquisto.

Difatti la Cassazione, nella citata sentenza, distingue il concetto di arricchimento (che è una nozione economica) da quello di trasferimento (che è nozione giuridica).
Quest’ultimo è il mezzo giuridico per ottenere l’arricchimento, ma non è detto che l’arricchimento possa essere soltanto il risultato del trasferimento da parte del donante.
Egli può infatti procurare un arricchimento al figlio beneficiario anche ottenendo a favore dello stesso il trasferimento da parte di un terzo del bene immobile.

Nello specifico, la Corte di Cassazione fa riferimento sia all’ipotesi in cui il genitore paga direttamente il prezzo per conto del figlio, sia l’ipotesi in cui il genitore fornisce a al figlio il danaro necessario all’acquisto dell’immobile.
Ebbene, secondo la Corte in entrambi i casi si è in presenza di una donazione indiretta dell’immobile.

Ciò in quanto in tali circostanze si instaura un vero e proprio collegamento tra il pagamento del corrispettivo di acquisto e l’acquisto medesimo del bene immobile da parte del figlio.

Diversamente nel caso di trasferimento della somma di denaro in fase antecedente alla compravendita (se tale danaro non è funzionalmente collegato all’acquisto del bene) si realizzerà soltanto una donazione diretta di denaro.

In tal caso si dovrà soltanto tener conto della possibile nullità di una tale elargizione in quanto sovente effettuata senza il rispetto dell’atto pubblico e dei testimoni come imposto dalla legge.

 

Conclusioni pratiche

Ciò posto, appaiono di palmare evidenza le ripercussione pratiche dell’orientamento giurisprudenziale ora descritto.

Al momento dell’apertura della successione del genitore (disponente), in caso di operatività della collazione, il figlio beneficiario dell’intestazione a proprio nome di un bene immobile non conferirà il denaro ricevuto per l’acquisto di quest’ultimo ma sarà tenuto a conferire l’immobile con inevitabile vantaggio per gli altri successori.

 

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