Avv. Pino Cupito

Quando si procedere con un’operazione immobiliare di acquisto bisogna stare molto attenti all’effettivo funzionamento nella pratica della proposta irrevocabile.

Vediamo il perchè.

L’orientamento più recente della Cassazione chiarisce che il diritto del mediatore a ricevere la provvigione deriva dalla effettiva conclusione dell’affare.

A tal fine, però, chiarisce la Corte, non è sufficiente un mero accordo preparatorio tra le parti che rinvia ad una successiva fase preparatoria prima di giungere alla stipula della vendita definitiva.

Nello specifico: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sè stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio”.

Ciò significa che nel momento in cui si sottoscrive una proposta irrevocabile d’acquisto, qualora si vuole evitare la maturazione della provvigione in favore del mediatore (si pensi alle ipotesi dove si rende necessario procedere con ulteriori verifiche sull’immobile), è importante rinviare, per iscritto, alla stipula di un successivo preliminare d’acquisto (siamo nell’ipotesi di preliminare di preliminare) nel quale si specificano i dettagli dell’operazione e dell’immobile.

Inoltre, poiché le proposte irrevocabili sottoscritte tramite agenzie immobiliare sono raccolte tramite moduli e formulari, è importante ricordarsi che, ai sensi dell’art. 1342 c.c., le clausole aggiunte al modulo o al formulario prevalgono su quelle del modulo o del formulario medesimo, qualora siano incompatibili con esse anche se queste ultime non sono state cancellate.

Ciò significa che l’eventuale integrazione del modulo dell’agente immobiliare contenente l’espresso rinvio ad un contratto preliminare – da eseguirsi mediante allegazione di un apposito allegato – prevarrà sempre sul contenuto del modulo stesso e la provvigione del mediatore non potrà dirsi effettivamente sorta non essendo sorto il vincolo giuridico tra le parti.

Avv. Pino Cupito