Avv. Giuseppe Corvino

La legge del 19 dicembre 2019, n. 157, all’art. 41 – bis,  in vigore dal 25.12.2019, ha previsto la possibilità per il debitore consumatore di “bloccare” il pignoramento in corso sull’abitazione principale.

Cosa prevede la legge?

Iniziamo col precisare che la possibilità di richiedere la rinegoziazione del mutuo può essere presentata entro e non oltre il 31.12.2021. Quindi l’istanza di rinegoziazione nel pignoramento immobiliare deve essere presentata entro questo lasso di tempo.

In sostanza, il debitore può rinegoziare il mutuo in essere con la propria banca attraverso la sostituzione nella garanzia ipotecaria esistente della propria banca con una banca terza.

Con l’assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa  e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

La condizioni previste?

• •  Il debitore deve essere un consumatore. Quindi la norma non è applicabile ad imprenditori e liberi professionisti;
  •  Il creditore deve essere un soggetto che eserciti attività bancaria;
  • il credito deve essere fondato su di un muto con garanzia ipotecaria e il debitore deve aver rimborsato almeno il 10 per cento del capitale alla data di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
  • Il pignoramento deve essere in corso sul bene oggetto di ipoteca e il pignoramento deve essere stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30.06.2019.
  • Il debito non deve essere superiore a euro 250.000,00;
  • Il debitore deve offrire, nel rinegoziare il muto, un importo che non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non puo’ essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
  • non sia pendente una procedura della crisi di sovraindebitamento;
  • per le altre condizioni si rimanda al comma 2, dell’art. 41 bis legge del 19 dicembre 2019, n. 157. Si precisa, altresì, che le condizione di cui al predetto comma 2 devono sussistere congiuntamente.

Se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione del muto?

Il comma 3, dell’art. 41bis, dispone che il muto può essere accordato ad un parente o affine entro il terzo grado.

Occhio però.

In questo caso, la norma prevede il trasferimento dell’immobile al parente.

In particolare, la norma dispone che “se il finanziamento e’ stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, e’ riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi gia’ corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado.

Un volta che la procedura sarà andata a buon fine, il pignoramento in corso sull’abitazione principale sara cancellato.