Aumento di valore, l’imposta di registro.

Avv. Giuseppe Corvino 


L’acquisto di un terreno può generare un controllo sul valore della compravendita ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale da parte dell’Agenzia Delle Entrate

Se l’ufficio ritiene che i beni hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito emetterà l’avviso di “rettifica e liquidazione” provvedendo alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni

E’ importante impugnare l’atto di rettifica perché questo si fonda sul confronto della compravendita oggetto di rettifica rispetto ad altre vendite aventi ad oggetto immobili analoghi che non siano avvenute oltre i tre anni precedenti rispetto a quella presa in considerazione. Tale modo di operare da parte dell’Agenzia delle Entrate non è esente da errori, in quando l’Ufficio non opera nessun sopralluogo, né il raffronto è effettuato in maniera precisa, questo anche perché le variabili che entrano in gioco sono diverse.

Nella sentenza pubblicata in calce il ricorrente dopo l’acquisto di un lotto di terreno riceve dall’Agenzia delle Entrate la rettifica del valore del terreno ai fini dell’imposta di registro. L’avviso viene impugnato in primo grado, la Commissione adita ritiene parzialmente fondato il ricorso accogliendolo parzialmente. Tuttavia, il ricorrente decide di appellare la sentenza perché il giudice di prime cure non ha tenuto conto di un documento fondamentale, ovvero il certificato di destinazione urbanistica.

Il ricorso è accolto totalmente in appello.


LA COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE PER LA CAMPANIA

Sentenza n. 4466/2011

proposto dall’appellante:

XXXXXXX VIA XXXX N 6 XXX XXXXX

rappresentato da: Avv. CORVINO GIUSEPPE

 

Con appello ritualmente notificato, xxxxxxxxx ha chiesto la riforma della sentenza n. xxx4/07/2020 emessa in data dell’ 11/11/2020 e depositata in segreteria in data 25/11/20 dalla Commissione Tributaria Provinciale di Caserta in relazione all’avviso di rettifica e liquidazione n. 2018 1 T 004003 000 con cui l’Agenzia delle Entrate, previa rettifica del valore dell’immobile di proprietà del xx, ha recuperato l’imposta di registro, per un totale di € 3212,00.

Ha censurato la gravata decisione perché affetta da error in judicando, errore sul fatto ed error in procedendo e specificamente per aver: a) erroneamente ritenuta la mancata esibizione dello stralcio delle norme di attuazione del P.R.G.; b) illogicamente e contraddittoriamente vagliato la media dei valori dei beni comparati; c) erroneamente valutato un coefficiente di deprezzamento in merito alle limitazioni edificatorie costituite dal lotto mm1mo. Ha concluso affinchè, previa sospensione cautelare, venisse accolto l’ appello riformando la sentenza impugnata e annullando l’avviso di rettifica e liquidazione numero atto 2018 1 T 004003 000, spese vinte del doppio grado da distrarsi . L’Agenzia delle Entrate DP di Caserta ha depositato controdeduzioni insistendo per la reiezione dell’ appello con conferma della sentenza impugnata e il favore delle spese. In data 24.4.2021 l’appellante ha depositato memorie illustrative nonché sentenza n. 1718/2021 emessa rispetto al medesimo atto impositivo nel giudizio intrapreso dal coacquirente XXX.

L’appello va accolto. Il Collegio reputa decisiva la circostanza che gli acquisti dei terreni de quibus sono stati effettuati nello stesso giorno in virtù di uno stesso atto notarile, da parte di due diversi alienanti ma che riguardino distinti lotti , sebbene confinanti. La tesi dell’Ufficio, nel rideterminare il valore dichiarato, poggia essenzialmente sull’unicità dell’operazione negoziale che condurrebbe, secondo questo filo logico, a ritenere l’odierno appellante proprietario “in comune pro indiviso ” di un’area di complessivi 700 mq , composta da due lotti confinanti, ciascuno di 350 mq. Tale ricostruzione dell’Ufficio conduce alla valutazione della potenzialità edificatoria che, alla stregua dello strumento urbanistico del Comune di Casal di Principe, ricorre esclusivamente per le aree di estensione superiore a 450 mq. Tanto lo si ricava dalla certificazione urbanistica allegata agli atti della compravendita prodotta dal contribuente  dal primo  grado, contrariamente a quanto ritenuto dalla CTP . L’Ufficio fa leva sull’art 36 d.l.223/2006 conv. con modifiche dalla 1. 248/2006 Recupero base imponibile” secondo cui 2. Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è d’.l considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Senonché, come già osservato dalla CTP nella sentenza n. 1718/2021 resa all’esito del giudizio avente ad oggetto il medesimo atto impositivo impugnato dal coacquirente Giuseppe xxxx, le compravendite in esame non possono essere comparabili ex post, con quelle relative ad acquisti di terreni di maggiore estensione, in quanto anche la forza contrattuale dell’acquirente è “maggiore di quella che si può esplicare in presenza di un lotto di dimensione tale da essere edificabile”. Conclusivamente l’appello va accolto restando assorbite le altre questioni. Le spese si compensano stante la controvertibilità e natura interpretativa delle questioni affrontate

            PQM

Accoglie l’appello e compensa le spese.

Avv. Giuseppe Corvino  email: corvinogiuseppe@gmail.com

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